Condotel là gì ? Những rủi ro có thể gặp khi đầu tư condotel

Condotel là loại hình bất động sản được triển khai phổ biến ở những địa phương có dịch vụ du lịch phát triển như Nha Trang, Đà Nẵng, Vũng Tàu, Phan Thiết … Hãy cùng Duan24h.net tìm hiểu về loại hình này và những rủi ro bất cập có thể có khi đầu tư.

“CONDOTEL” là gì?

Condotel hay còn được gọi là Condo-Hotel (khách sạn chung cư) được hiểu như là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Trong condotel, bạn có thể sử dụng bếp nấu nướng và tất cả những tiện ích của một căn hộ chung cư thông thường.

Điểm khác biệt ở đây là thay vì người mua dùng để ở và thường đặt tại những thành phố lớn, dân cư đông đúc như những chung cư thông thường thì condotel được đặt tại những khu nghỉ dưỡng cao cấp, khu du lịch nổi tiếng và chủ yếu dùng để kinh doanh cho thuê ngắn ngày giống như một căn phòng khách sạn.

Một condotel thông thường sẽ có những đặc điểm sau:

• Được quản lý vận hành và bảo dưỡng bởi một đơn vị chuyên nghiệp.
• Hoạt động theo hình thức Timeshare (chia sẻ thời gian sử dụng).
• Chủ yếu đặt tại những khu du lịch, khu nghỉ dưỡng sang trọng.
• Người mua không phải để ở thường xuyên mà để đầu tư sinh lợi nhuận.
• Chủ đầu tư bàn giao condotel với đầy đủ tiện nghi và nội thất để có thể đưa vào khai thác ngay.
• Cách thức hoạt động của “chung cư khách sạn” – Condotel

Về cơ bản thì “chung cư khách sạn” – condotel hoạt động cũng giống như bất kỳ một khách sạn nào mà bạn đã từng biết đến. Sự khác biệt duy nhất là mỗi phòng đều có sự sở hữu của một cá nhân nào đó thay vì thuộc về một chủ sở hữu chung duy nhất.

Khái niệm “chung cư khách sạn” – condotel hiện tại chưa phổ biến ở Việt Nam nhưng không hề xa lạ với các thị trường phát triển trên thế giới. Mỗi tháng, những thương hiệu lớn trong ngành kinh doanh bất động sản như Trump hay là Ritz Carlton đều xây mới một dự án condotel ở các khu nghỉ dưỡng sang trọng hoặc những thành phố lớn.

Chủ sở hữu của “chung cư khách sạn” – condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu (sổ hồng) như một căn hộ thông thường. Sự khác biệt là bạn sẽ có 1 đội ngũ quản lý có kỹ năng cao trông nom tài sản của bạn và tiếp quản tất cả các yếu tố diễn ra trong hoạt động hằng ngày của căn hộ và cho thuê nó. Condotel được thiết kế ra để người sở hữu nó có thể không phải lo lắng về những vấn đề phiền muộn liên quan đến tài sản này.

Lợi ích sở hữu và hưởng lợi nhuận từ Condotel trước cả khi bàn giao

Tại Mỹ, đối với hầu hết các giao dịch cho loại hình bất động sản này, những ai mua sớm thường sẽ có lợi nhuận cao hơn. Khi một Condo-Hotel từ 4 đến 5 sao hoàn tất xây dựng và đưa vào hoạt động, thật không hiếm để bán lại với giá cao gấp đôi so với giá gốc. Tất cả những sự tăng giá đó diễn ra trong vòng từ 18 – 24 tháng.

Cơ hội để mua một condotel tại giai đoạn tiền xây dựng khá tốt. Hầu hết tất cả các dự án condotel đều bán ở giai đoạn tiền xây dựng.

Những nhà đầu tư bất động sản hiểu biết rằng giá mua tại giai đoạn tiền xây dựng có thể là một giá hời và tài sản đó có thể bán với một giá cao hơn một khi nó đã hoàn thành và đưa vào hoạt động.

Nhiều rủi ro tiềm ẩn

Những năm gần đây, trên cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển loại hình bất động sản du lịch mới là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (gọi là căn hộ condotel), được tập trung phát triển tại các khu vực ven biển như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn… trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc là 3 địa điểm đang phát triển nóng loại hình bất động sản này.

Năm 2016, theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ condotel được mở bán.

Sự phát triển các dự án condotel đã giúp tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo du lịch của nhiều địa phương. Tuy nhiên, các dự án này cũng đang thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn rất lớn của xã hội, các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư. Đây là điều đáng lo ngại.

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực, cung vượt cầu. Hiện nay, tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong khi tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), đây là điều không bình thường vì ở các nước khác, tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel. Do đó, cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững.

HoREA phân tích quá trình phát triển các dự án condotel trong các năm qua như sau: Lãnh đạo nhiều địa phương mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư đầu tư phát triển dự án condotel phục vụ du lịch. Bên cạnh nguồn vốn tự có ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật hiện chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

“Mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng cách làm này vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng. Nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này”, ông Châu nhận định.

Phân tích kĩ hơn, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 – 12% trong 8 – 12 năm thì trong giá bán có thể đã bao gồm đủ các khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này, bao gồm cả chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

HoREA nhận thấy, với các hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận nhưng chủ đầu tư chưa đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 – 12 năm).

Một vấn đề còn tiềm ẩn rủi ro nữa là: Chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel nào.

Theo HoREA, cam kết này không phù hợp với khoản 3 điều 126 Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án) và có thể được gia hạn.

Giải pháp siết chặt quản lý condotel

Theo ông Lê Hoàng Châu, các quy định pháp luật hiện hành về cơ bản đã có thể điều chỉnh được loại hình căn hộ condotel, nhưng cần được tiếp tục hoàn thiện hơn, cụ thể như sau:

Về quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel, tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ khách sạn (có nhà bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng đã có tiêu chuẩn tùy theo khách sạn, resort 5 sao, 4 sao… Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch để hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel.

Về pháp luật đất đai, Hiệp hội nhận thấy vấn đề này đã được quy định rõ tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư. Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở.

Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật. Hiệp hội nhận thấy các chủ đầu tư đề xuất hình thức giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

Về tài chính đất đai, Hiệp hội nhận thấy đây là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel để đảm bảo mức thu hợp lý và không thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Hiệp hội kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.

Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel phải công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Duan24h.net