Dự án bị thu hồi, quyền lợi của người mua nhà, đất sẽ như thế nào ?

Khu đô thị mới quốc tế Đa Phước và Phú Gia Compound (vụ án Vũ “nhôm”) cần phải thu hồi để bảo vệ tài sản Nhà nước, những người đã mua nhà và đất sẽ ra sao?
Luật sư Lê Cao (Công ty Luật FDVN) trả lời VTC News về việc hai dự án liên quan đến Vũ “nhôm” là Khu đô thị mới quốc tế Đa Phước và Phú Gia Compound nếu bị tòa tuyên buộc thu hồi để thi hành án, thu hồi tài sản cho Nhà nước thì người dân đã mua nhà đất phải làm gì.

Theo luật sư, nếu pháp lý của hai dự án bất động sản liên quan đến Vũ “nhôm” bị cho là trái luật, phải thu hồi thì dựa theo quy định nào để thực hiện?

Hiện nay, theo quy định, các dự án liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai thì thực hiện theo các quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, nếu thuộc vào các trường hợp đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; đất không được chuyển nhượng, tặng theo quy định của luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho… và các trường hợp khác người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai, nếu có cơ sở theo quy định thì bị thu hồi đất, chấm dứt dự án đầu tư.

Vậy khi doanh nghiệp bị thu hồi dự án, thu hồi đất thì những người đã mua nhà đất của dự án sẽ thế nào?

Trong trường hợp này, người dân dễ rơi vào tình trạng mất mát nặng nề về tài sản.
Vì, doanh nghiệp trước đây được giao đất không còn được xem là chủ sở hữu tài sản hợp pháp để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng sản phẩm BĐS mà họ đầu tư cho những người dân đã chuyển tiền đặt cọc, giữ chỗ, tiền huy động mua nhà đất cho họ.

Các dự án BĐS với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, việc chuyển nhượng chưa được phép nhưng doanh nghiệp thường lách luật để chuyển nhượng bằng cách đặt cọc, ký hợp đồng… để huy động vốn. Giao dịch này chưa được thực hiện chính thức, chưa đăng ký quyền sở hữu, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, QSĐD.

Do đó, khi dự án và QSĐD bị thu hồi, doanh nghiệp đã nhận tiền không thể tiếp tục thực hiện cam kết chuyển nhượng nhà đất cho người mua, các hợp đồng, giao dịch không thể thực hiện được.

Người dân muốn bảo vệ quyền lợi của mình chỉ có thể yêu cầu doanh nghiệp trả lại tiền. Tuy nhiên, việc đòi được là rất khó vì doanh nghiệp đã chi cho việc đầu tư dự án, chi cho các chi phí liên quan, hoặc doanh nghiệp không tự nguyện hoàn trả.

Do vậy, người dân chỉ có con đường yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền lợi.

Vậy người dân có được tòa án tuyên các quyết định bảo vệ hay phải làm những thủ tục gì?

Đối với các giao dịch mua nhà đất của người dân thuộc giao dịch dân sự liên quan đến các bị cáo trong vụ án (ví dụ như Vũ nhôm) nếu muốn được tòa án giải quyết họ cần phải có các yêu cầu cụ thể.

Người mua nhà, đất có thể có yêu cầu độc lập trong vụ án hình sự đang xét xử để yêu cầu tòa án xem xét, giải quyết, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Trong trường hợp đến nay chưa kịp đưa ra các yêu cầu thì phải khởi kiện vụ án độc lập.

Tòa án sẽ đánh giá và xem xét để kết luận các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất này vô hiệu, buộc các doanh nghiệp đã huy động vốn phải trả lại tiền cho người mua, bồi thường các thiệt hại phát sinh nếu doanh nghiệp có lỗi dẫn đến các thiệt hại.

Nhiều người mua nhà đã vào ở tại dự án, nếu họ quyết tâm bảo vệ tài sản đến cùng thì có được không?

Xét tính chất của những vụ việc như thế này, dù người dân đã bỏ tiền ra rất nhiều để ký các giao dịch mua bán nhà, nhưng nếu tòa án có bản án buộc thu hồi lại đất, thì dù đã vào ở trong các căn hộ của dự án, người mua cũng buộc phải chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án, chấp hành quyết định về thi hành án. Nếu người dân không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành án.

Nếu không thực hiện theo các quyết định của bản án đã có hiệu lực, không thực hiện theo quyết định thi hành án thì người dân bị xem là không chấp hành bản án, quyết định của tòa án và có thể bị xử lý trách nhiệm nặng nề.

Do vậy, rõ ràng việc bảo vệ đến cùng chỉ dựa vào việc người dân đã sinh sống thực tế trong các căn nhà này rất khó thực hiện nếu dự án bị thu hồi.

Theo luật sư, trách nhiệm của các cơ quan quản lý có hay không liên quan đến những việc như thế này?

Về lẽ công bằng, trong trường hợp này, các cơ quan chính quyền quản lý hoạt động đầu tư rõ ràng có lỗi, dẫn đến dự án được giao thực hiện trái luật, là nguyên nhân gây các thiệt hại cho những người mua nhà đất của dự án.

Do đó, về nguyên tắc người dân có quyền khởi kiện vụ án để không những yêu cầu doanh nghiệp hoàn trả các khoản tiền đã huy động của họ, mà có thể khởi kiện để yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền để xảy ra sai phạm, dẫn đến các thiệt hại phải bồi thường.

Thêm một lần nữa nhắc nhở, đối với các giao dịch bất động sản, người dân cần tỉnh táo lựa chọn thực hiện các giao dịch hợp pháp, đúng luật thì khi xảy ra bất trắc mới được pháp luật bảo vệ.

Chẳng hạn như các dự án này, mọi điều kiện pháp lý đã hoàn tất, việc chuyển nhượng đã được phép của cơ quan có thẩm quyền, người dân mua nhà đã được đăng ký quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp tài sản thì về nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu tài sản của người thứ ba, họ sẽ được bảo vệ.

Hoặc ít ra, nếu có những sai phạm được chứng minh họ là bên hoàn toàn đúng luật, thì họ có quyền rõ ràng để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình khi các bên có những sai phạm.

Cảm ơn luật sư!

Theo VTC