Quỹ đất 20% phát triển nhà xã hội trong dự án đô thị là gì ?

80
Tìm hiểu về quỹ đất 20% phát triển nhà xã hội tại các dự án nhà ở
Tìm hiểu về quỹ đất 20% phát triển nhà xã hội tại các dự án nhà ở

Hiện nay có rất nhiều dự án Khu nhà ở thương mại đang vướng mắc ở việc thực hiện 20% quỹ nhà ở xã hội, gây khó khăn cho việc thực hiện các hồ sơ pháp lý để chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cho khách hàng. Hãy cùng Duan24h.net tìm hiểu về vấn đề này nhé !!

Quỹ đất 20% phát triển nhà xã hội trong dự án đô thị là gì ?

Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị được quy định tại Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Cụ thể như sau:

– Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án).

– Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

– Đối với trường hợp bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp với quy hoạch của địa phương hoặc có bố trí nhưng không đủ quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

– Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội mà sau thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án đó có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.

– Trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho Nhà nước.

Khi bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho Nhà nước thì chủ đầu tư dự án được hoàn trả (hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước) các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp pháp khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao. Số tiền còn lại chưa được hoàn trả hoặc khấu trừ (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư.

– Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách trung ương thì việc bố trí quỹ đất thực hiện theo quy định như sau:

+ Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội được bố trí nguồn vốn ngân sách trung ương từ 50% tổng mức đầu tư của dự án trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng để xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án;

+ Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội được bố trí nguồn vốn ngân sách trung ương dưới 50% tổng mức đầu tư của dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án.

Đề xuất tháo gỡ khó khăn cho người mua và doanh nghiệp

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), hiện còn tồn tại một số vướng mắc trong mua bán nhà ở xã hội. Những vướng mắc này khi được xem xét tháo gỡ sẽ tạo điều kiện cho cả người mua nhà ở xã hội cũng như các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án.

Thứ nhất, về hồ sơ mua bán nhà ở xã hội, hiện nay, đối với người mua nhà, theo điểm b khoản 1 Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp khi mua nhà ở xã hội phải có Giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở.

Thực tế, người mua nhà gặp nhiều khó khăn khi xin xác nhận nội dung này vì cơ quan, tổ chức nơi người mua nhà đang làm việc không thể nắm được và/hoặc không muốn xác nhận về thực trạng nhà ở của nhân viên.

Để giải quyết bất cập trên, VNREA cho rằng cần đề nghị các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi hoặc hướng dẫn cụ thể theo hướng người mua nhà chỉ cần xin xác nhận của UBND xã, phường nơi cư trú về thực trạng nhà ở vì đây mới là nơi quản lý thực trạng nhà ở của người dân.

Xuất phát từ thực tế đó, VNREA mới đây đã có kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi điểm b khoản 1 Điều 22 Nghi định 100/2015/NĐ-CP như sau: “b) Đối tượng quy định tại các Khoản 4, 5, 6, 7 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và giấy xác nhận của UBND xã, phường nơi cư trú về thực trạng nhà ở”.

Thứ hai, về thủ tục mua bán nhà ở xã hội, hiện nay, theo quy định, để bán nhà ở xã hội, Chủ đầu tư phải công khai thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký, danh sách khách hàng đăng ký mua, báo cáo kết quả khách hàng ký Hợp đồng mua nhà ở xã hội.

Cụ thể, theo điểm b, khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP trước khi thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án (theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 10 của Nghị định 100) và Kế hoạch tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội tại dự án gửi Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận Đơn đăng ký của khách hàng. Thời gian tiếp nhận hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 30 ngày làm việc để Sở Xây dựng công khai trên cổng thông tin điện tử và kiểm tra.

Như vậy, với mỗi đợt mở bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ mất tối thiểu là 60 ngày làm việc để chỉ tiếp nhận được hồ sơ mua nhà của khách hàng, bao gồm gửi thông báo cho Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc và thời gian tiếp nhận hồ sơ tối thiếu là 30 ngày làm việc. Thời gian này, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) là quá dài, gây ảnh hưởng tới số đợt mở bán trong năm làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh dự án nhà ở xã hội.

Do đó, đại diện tiếng nói cho các doanh nghiệp Bất động sản trong cả nước, mới đây VNREA đã có kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi các quy định này theo hướng rút ngắn thời gian thông báo và nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Đồng thời, để bảo đảm thông tin về việc bán nhà ở xã hội đến được với đông đảo người dân, VNREA cũng đề nghị quy định rõ thời hạn Sở Xây dựng phải đăng tải thông tin trên website, ví dụ: chậm nhất là 03 ngày làm việc sau khi nhận được thông báo của Chủ đầu tư, Sở Xây dựng có trách nhiệm đăng tải thông báo trên Website của Sở Xây dựng các địa phương.

Thứ ba là một số vướng mặc liên quan đến Thủ tục mua bán nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hà Nội. Hiện nay, theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 15 Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải “Gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đến Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp để thực hiện rà soát nhà và tài sản của các đối tượng trước khi thực hiện ký hợp đồng mua hán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội…”

Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP: “đ) Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm gửi Danh sách các đổi tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo nguyên tắc quy định tại Điều 23 của Nghị định này) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiếm tra nhằm loại trừ việc người được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần… ”.

Như vậy, theo VNREA so với quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP, quy định tại Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND đã bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc gửi Danh sách đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tới Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp.

Xuất phát từ thực tế các doanh nghiệp triển khai các dự án nhà ở xã hội, VNREA mới đây đã đưa ra kiến nghị bỏ quy định này. Theo đó, Chủ đầu tư chỉ gửi danh sách đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đến Sở Xây dựng theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Nếu cần kiểm tra, thẩm định, trên cơ sở danh sách chủ đầu tư đã gửi, Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các Sở ngành liên quan để thực hiện.



BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây