Ủy quyền giao dịch đất đai và những rủi ro xảy ra

Đất đai là loại tài sản có giá trị lớn. Vì vậy muốn ủy quyền cho người khác cần phải nắm được cụ thể những quy định của pháp luật để tránh đến mức tối đa những thiệt hại có thể xảy ra.

Ủy quyền giao dịch đất đai có bắt buộc phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng không? Những rủi ro nào có thể xảy ra khi ủy quyền giao dịch đất đai.

Ủy quyền giao dịch đất đai theo quy định của pháp luật

Căn cứ quy định tại Bộ luật dân sự về Ủy quyền, Căn cứ Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014 thì giao dịch đất đai được thực hiện các hoạt động ủy quyền sau đây:

– Ủy quyền sử dụng và quản lý đất đai.

– Ủy quyền định đoạt đất đai bao gồm: Ủy quyền tặng cho quyền sử dựng đất; ủy quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; ủy quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

– Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.

Điều 42 Luật công chứng 2014 quy định về thẩm quyền công chứng của công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng trong đó có quy định về các văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản như vậy văn bản ủy quyền sang tên sổ đỏ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) bắt buộc phải thức hiện việc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.

Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền, Bên được uỷ quyền thì được uỷ quyền lại chọ người khác, nếu được bên uỷ quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định. Việc uỷ quyền lại không được vượt quá phạm vị uỷ quyền ban đầu.

Một số rủi ro pháp lý khi ủy quyền định đoạt đất đai

Tâm lý cho rằng khi giao dịch “mua bán” đã hoàn tất (“hợp đồng ủy quyền” đã được công chứng hoặc chứng thực, bên mua đã thanh toán đầy đủ và thực nhận bàn giao BĐS cùng giấy tờ kèm theo), nên các bên hoàn toàn tin tưởng cầm giữ các hợp đồng và giấy tờ giao dịch liên quan đến việc ủy quyền, cho đến khi xảy ra việc tranh chấp do “hợp đồng ủy quyền” đã ký bị vô hiệu theo pháp luật. Thực tế, việc vô hiệu của “hợp đồng ủy quyền” có thể xảy ra vì nhiều lý do:

Thứ nhất, bên ủy quyền (hoặc bên thừa kế hoặc có quyền và nghĩa vụ liên quan của bên được ủy quyền) yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu “hợp đồng ủy quyền” đã ký với cơ sở pháp lý là “hợp đồng ủy quyền” đã được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán BĐS (vốn là giao dịch thật theo ý chí của các bên). Bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán và các chứng cứ khác chứng minh với tòa án rằng bản chất của giao dịch là thỏa thuận mua bán BĐS nhưng được che giấu bởi “hợp đồng ủy quyền” thì tòa án vẫn có quyền xem xét và tuyên vô hiệu “hợp đồng ủy quyền” trên cơ sở hợp đồng vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Bộ luật dân sự.

Hậu quả pháp lý cơ bản của một hợp đồng vô hiệu là hợp đồng chưa và sẽ không được pháp luật thừa nhận sự tồn tại (dưới bất kỳ hình thức nào). Các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Thông thường, bên bán bị buộc trả lại tiền mua nhà cộng lãi suất ngân hàng, còn bên mua bị buộc trả lại nhà. Trên thực tế, một bên có thể vận dụng hệ quả pháp lý này để gây thiệt hại cho bên kia trong trường hợp BĐS tăng hoặc giảm giá nhiều lần so với số tiền đã thanh toán tại thời điểm ký kết “hợp đồng ủy quyền”.

Thứ hai, “hợp đồng ủy quyền” về việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt BĐS cũng có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Theo điều 589 Bộ luật Dân sự 2005, “hợp đồng ủy quyền” sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Khi xảy ra sự kiện làm chấm dứt “hợp đồng ủy quyền” như trên, BĐS sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền (trong trường hợp bên được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết).

Trong mọi trường hợp, bên được ủy quyền (hoặc người thừa kế của bên được ủy quyền) – thực chất là bên mua – đều bị ảnh hưởng nếu xảy ra tranh chấp với người thừa kế của bên ủy quyền. Ngoài ra, nếu tòa án tuyên bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự (bị tâm thần) hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đương nhiên “hợp đồng ủy quyền” cũng bị chấm dứt thì quyền định đoạt BĐS sẽ được chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. Tương tự, “hợp đồng ủy quyền” cũng sẽ bị chấm dứt, BĐS được giao trả cho bên ủy quyền và có thể gây ra rủi ro cho bên được ủy quyền.

Thứ ba, căn cứ theo điều 588 Bộ luật Dân sự 2005, bên ủy quyền cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. Về khái niệm thế nào là “một thời gian hợp lý” thì luật hiện nay chưa có quy định và việc xác định căn cứ pháp lý này phụ thuộc vào tòa án khi có tranh chấp xảy ra. Mặc dù vậy, dường như nếu kịch bản bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng xảy ra, không có cách nào khác, các bên lại phải nhờ đến tòa án phân xử và kết cục là tòa án lại tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền do giả tạo theo Bộ luật dân sự.

Có một số quan điểm cho rằng trường hợp đơn phương chấm dứt “hợp đồng ủy quyền” nêu trên phải viện dẫn điều 44 Luật Công chứng 2006. Theo đó, khoản 1 điều 44 Luật Công chứng 2006 quy định rằng: “Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng”. Tức là việc đơn phương chấm dứt “hợp đồng ủy quyền” phải được sự chấp thuận của bên kia (bên được ủy quyền) và phải được công chứng giống như trường hợp hủy bỏ hợp đồng được công chứng. Tuy nhiên, theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2005 thì hai phạm trù “hủy bỏ hợp đồng” và “đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng” là hoàn toàn khác nhau với hậu quả pháp lý khác nhau được quy định cơ bản tại Bộ luật dân sự. Vì vậy, cách hiểu và áp dụng các phạm trù này đương nhiên là khác nhau và đều có rủi ro ảnh hưởng đến bên được ủy quyền.

Thứ tư, trường hợp nghiêm trọng nhất là việc bên ủy quyền không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS hoặc các nghĩa vụ của bên ủy quyền liên quan đến BĐS. Pháp luật ủy quyền không buộc bên ủy quyền công bố thông tin về nghĩa vụ của mình liên quan đến tài sản khi thực hiện “hợp đồng ủy quyền”, dẫn đến việc bên ủy quyền có thể không công bố (hoặc công bố không chính xác) thông tin về các nghĩa vụ của mình đối với bên thứ ba khác liên quan đến BĐS đang giao dịch với bên được ủy quyền.

Trong nhiều trường hợp, bên ủy quyền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với một bên thứ ba, ví dụ, nợ đối tác, cơ quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của luật, các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả BĐS đã “chuyển nhượng” cho bên được ủy quyền theo “hợp đồng ủy quyền” (do về mặt pháp lý, tài sản ủy quyền vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền). Thậm chí, nếu bên ủy quyền có ý định lừa đảo thì không loại trừ khả năng họ đồng thời mua bán tài sản bằng hình thức ủy quyền cho nhiều người.

Thực tế, cũng có nhiều trường hợp sau khi “hợp đồng ủy quyền” đã được ký kết và công chứng theo thỏa thuận giữa các bên nhưng bên ủy quyền cố tình lảng tránh nghĩa vụ giải quyết các vấn đề liên quan đến tài sản khi xảy ra tranh chấp đòi tài sản của bên thứ ba (ngân hàng, cơ quan thuế, cơ quan thi hành án…) với bên được ủy quyền, gây thiệt hại cho bên được ủy quyền mặc dù bên này được ủy quyền hợp pháp.

Nhu cầu giao dịch chuyển nhượng BĐS hoặc quyền liên quan đến BĐS, nhất là các BĐS góp vốn đầu tư là nhu cầu có thật của người dân và nhà đầu tư trên thị trường. Tuy nhiên, do yếu tố phức tạp của giao dịch và tính pháp lý của việc ủy quyền vẫn không thể thay thế được quy định về chuyển nhượng mua bán tài sản buộc phải đăng ký của pháp luật. Do vậy, thiết nghĩ các bên trước khi tham gia giao dịch mua bán tài sản dưới hình thức “hợp đồng ủy quyền” cần suy xét kỹ lưỡng các rủi ro tiềm ẩn trước khi chấp nhận giao kết.

Việc tìm hiểu kỹ thông tin về tài sản liên quan đến giao dịch tại cơ quan quản lý nhà đất và cơ quan công chứng hoặc nhờ luật sư am hiểu để tư vấn cho các giao dịch này là rất cần thiết để bảo đảm an toàn và hạn chế ở mức thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra cho người mua và nhà đầu tư.

Theo duan24h.net