Mua đất bằng giấy viết tay được cấp sổ khi nào?

Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai quy định rõ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải có hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Điều này khiến nhiều người lo ngại rằng những giao dịch mua bán đất qua giấy viết tay, tức hợp đồng chưa qua công chứng, có thể không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 có các quy định chi tiết cho hai nhóm giao dịch chuyển nhượng qua giấy viết tay, cụ thể như sau:

Giao dịch chuyển nhượng sau ngày 1/8/2024

Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 yêu cầu các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Dù vậy, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng nếu một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ hợp đồng, thì tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng không công chứng theo yêu cầu của một bên hoặc các bên. Tuy nhiên, thủ tục tòa án có thể kéo dài và phức tạp, nên việc công chứng trước vẫn được khuyến nghị để hạn chế rủi ro pháp lý.

Như vậy, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chỉ được công nhận nếu đã diễn ra trước ngày 1/8/2024.

Tham khảo: Mẫu Giấy (Hợp đồng) mua bán nhà đất viết tay chuẩn

Giao dịch chuyển nhượng trước ngày 1/8/2024

Đối với các giao dịch diễn ra trước ngày 1/8/2024, có hai trường hợp cụ thể:

Trường hợp đất chưa được cấp sổ đỏ

Khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định rằng nếu hộ gia đình hoặc cá nhân đã sử dụng đất và có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng theo pháp luật trước ngày 1/8 và đất không có tranh chấp, thì người nhận chuyển nhượng có thể đăng ký để cấp sổ đỏ mới.

Trường hợp này không yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, mà chỉ cần thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Nếu người nhận chuyển nhượng muốn được cấp giấy chứng nhận, cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024, nộp tại cơ quan đăng ký đất đai.

Trường hợp đất đã có sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024, nếu giao dịch chuyển nhượng diễn ra trước ngày 1/8/2024, và bên nhận chuyển nhượng có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng, họ có thể nộp hồ sơ để đề nghị cấp sổ đỏ mới.

Quy trình cấp sổ đỏ gồm bốn bước:

1. Chuẩn bị hồ sơ: Bao gồm đơn đăng ký biến động đất, bản gốc giấy chứng nhận, và giấy tờ chuyển nhượng có đủ chữ ký của các bên.
2. Nộp hồ sơ: Có thể nộp tại UBND cấp xã hoặc bộ phận một cửa tại các cơ quan đăng ký đất đai địa phương.
3. Tiếp nhận hồ sơ và thông báo: Cơ quan đăng ký sẽ thông báo công khai tại UBND cấp xã. Nếu không thể liên lạc được với bên chuyển nhượng, cơ quan đăng ký sẽ đăng thông tin trên báo địa phương trong 3 kỳ liên tiếp. Sau 30 ngày, nếu bên chuyển nhượng không phản hồi, cơ quan sẽ hủy giấy chứng nhận cũ và tiến hành cấp sổ mới cho bên nhận chuyển nhượng.
4. Giải quyết tranh chấp: Nếu có khiếu nại, các bên được hướng dẫn gửi đơn lên cơ quan có thẩm quyền.

Những quy định mới này giúp đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch đất đai, đồng thời tạo điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các giao dịch giấy viết tay trước ngày 1/8/2024.