Đề xuất thu hồi đất khi đạt đồng thuận trên 75% diện tích

Dự thảo Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) do Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất đã đưa ra một cơ chế mới: cho phép Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại nếu chủ đầu tư đạt được thỏa thuận với trên 75% diện tích hoặc số hộ dân đồng thuận.

Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nút thắt trong giải phóng mặt bằng, một vấn đề nan giải kéo dài nhiều năm, gây lãng phí tài nguyên đất và cản trở tiến độ các dự án bất động sản. Tuy nhiên, cơ chế này cũng dấy lên lo ngại về nguy cơ “ép buộc thiểu số” nếu thiếu các hành lang pháp lý chặt chẽ và cơ chế giám sát minh bạch.

Bài viết này sẽ phân tích chi tiết đề xuất, ý kiến chuyên gia, những rủi ro tiềm tàng, và bài học kinh nghiệm từ quốc tế, đồng thời bổ sung thông tin mới nhất từ các nguồn uy tín.

Cơ chế mới trong dự thảo Luật Đất Đai 2024

Theo dự thảo Luật Đất đai 2024, nếu chủ đầu tư đạt được sự đồng thuận từ 75% diện tích đất hoặc số hộ dân liên quan đến dự án, Nhà nước sẽ can thiệp để thu hồi phần diện tích còn lại và giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án.

Cơ chế này được xây dựng nhằm giải quyết tình trạng đình trệ do một số ít hộ dân không đồng ý giao đất, vốn là nguyên nhân chính khiến nhiều dự án bất động sản, hạ tầng giao thông, và khu công nghiệp bị kéo dài thời gian thực hiện.

Lợi ích dự kiến

• Tháo gỡ nút thắt giải phóng mặt bằng: Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hàng trăm dự án trên cả nước bị chậm tiến độ do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, gây thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm. Cơ chế đồng thuận 75% được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian thương lượng, giúp các dự án sớm đi vào triển khai.
• Giảm chi phí và giá bán bất động sản: Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho rằng giải phóng mặt bằng chậm trễ không chỉ làm tăng chi phí vốn cho doanh nghiệp mà còn đẩy giá bán nhà đất lên cao. Cơ chế mới sẽ giúp giảm áp lực tài chính, từ đó góp phần ổn định thị trường bất động sản.
• Ngăn chặn tình trạng “găm đất”: Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định rằng cơ chế này sẽ hạn chế tình trạng một số ít hộ dân cố tình giữ đất để chờ giá cao, gây cản trở cho lợi ích chung của đa số.

Tầm quan trọng với thị trường Bất Động Sản

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh rằng đây là một “bước đột phá pháp lý” giúp khơi thông nguồn cung bất động sản. Theo số liệu từ HoREA, trong giai đoạn 2020-2023, hàng loạt dự án tại TP.HCM và các tỉnh lân cận bị đình trệ do chỉ một vài hộ dân không đồng ý giao đất, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở và tăng giá bất động sản.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng cho rằng cơ chế này sẽ giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi sau giai đoạn khó khăn.

Lo ngại về nguy cơ “ép thiểu số”

Mặc dù được đánh giá cao, đề xuất này cũng đối mặt với nhiều ý kiến trái chiều, đặc biệt là nguy cơ gây bất công cho nhóm thiểu số không đồng thuận. Các chuyên gia nhấn mạnh rằng nếu không có cơ chế giám sát chặt chẽ, việc thu hồi đất theo tỷ lệ đồng thuận 75% có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện, và làm suy giảm tính chính danh của chính sách.

Vấn đề ngưỡng đồng thuận 75%

• Ngưỡng 75% có hợp lý? Tiến sĩ Phạm Viết Thuận cho rằng ngưỡng 75% là quá thấp và đề xuất nâng lên mức 80-85% để đảm bảo sự đồng thuận thực chất. Ông lập luận rằng chỉ khi chủ đầu tư tự thỏa thuận được ít nhất 80% diện tích đất, việc Nhà nước can thiệp thu hồi phần còn lại mới hợp lý và công bằng.
• Hộ dân hay diện tích? Ông Lê Hoàng Châu phân tích rằng việc xác định tỷ lệ đồng thuận theo diện tích sẽ phù hợp hơn so với theo số hộ dân. Ví dụ, nếu 25% hộ dân không đồng thuận nắm giữ tới 40-50% diện tích đất, tỷ lệ 75% hộ đồng thuận sẽ không phản ánh đúng ý chí cộng đồng. Ông đề xuất nâng ngưỡng đồng thuận lên trên 85% diện tích để đảm bảo tính công bằng.

Nguy cơ “ép buộc thiểu số”

Luật sư Phạm Anh Tuấn (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhấn mạnh rằng cần có quy định rõ ràng về khái niệm “đồng thuận”, cơ chế thương lượng, và cách bảo vệ quyền lợi của nhóm thiểu số. Nếu không, việc áp dụng ngưỡng 75% có thể dẫn đến tranh chấp và khiếu kiện kéo dài.

Ông Tuấn cũng lo ngại rằng trong bối cảnh Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bỏ yếu tố thị trường trong định giá đất, việc định giá đất thấp hơn giá thị trường sẽ khiến nhóm thiểu số cảm thấy bất công, dẫn đến phản ứng tiêu cực.

Vấn đề định giá đất

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Đồng Nai cho rằng vấn đề lớn nhất không nằm ở tỷ lệ đồng thuận mà ở khâu định giá đất. Theo ông, người dân sẵn sàng giao đất nếu được bồi thường hợp lý, phản ánh đúng giá trị thị trường. Tuy nhiên, nếu khung giá đất do Nhà nước ban hành thấp hơn giá thị trường, việc cưỡng chế thu hồi đất sẽ tạo cảm giác “áp đặt số đông”, gây mất niềm tin vào chính sách.

Theo một báo cáo gần đây của Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, giá đất bồi thường tại nhiều khu vực chỉ bằng 30-50% giá thị trường, dẫn đến tình trạng người dân không đồng thuận và khiếu kiện kéo dài. Điều này cho thấy rằng một hệ thống định giá minh bạch, dựa trên giá trị thị trường thực tế, là yếu tố then chốt để cơ chế đồng thuận 75% hoạt động hiệu quả.

Đề xuất giải pháp hạn chế hệ quả tiêu cực

Để đảm bảo cơ chế đồng thuận 75% không dẫn đến bất công, các chuyên gia đã đưa ra nhiều giải pháp cụ thể:

• Xây dựng hệ thống định giá đất minh bạch: Cần thành lập hội đồng định giá độc lập với sự tham gia của người dân, chuyên gia, và các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp. Giá bồi thường phải phản ánh đúng giá trị thị trường, tránh tình trạng định giá thấp gây thiệt hại cho người dân.
• Công khai quy trình bồi thường và tái định cư: Phương án bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư cần được công khai, kèm theo cơ chế giải trình và thời hạn khiếu nại rõ ràng. Điều này giúp tăng niềm tin của người dân và giảm nguy cơ tranh chấp.
• Ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư: Chủ đầu tư cần chịu trách nhiệm pháp lý nếu vi phạm quy trình thương lượng hoặc gây thiệt hại cho nhóm thiểu số. Đồng thời, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ từ cơ quan chức năng để đảm bảo tính minh bạch.
• Bảo vệ quyền lợi nhóm yếu thế: Cần có quy định cụ thể để bảo vệ quyền lợi của những hộ dân không đồng thuận, bao gồm quyền khởi kiện và yêu cầu xem xét lại mức bồi thường.

Bài học kinh nghiệm từ quốc tế

Các chuyên gia gợi ý rằng Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm từ các quốc gia như Thái Lan, Malaysia, và Đức, nơi cơ chế thu hồi đất gắn liền với sự đồng thuận và minh bạch.

• Thái Lan: Tại Thái Lan, nếu dự án không đạt được đồng thuận toàn diện, chính quyền có thể tiến hành thu hồi đất nhưng phải thực hiện các bước thương lượng bổ sung hoặc điều chỉnh dự án. Quy trình này bao gồm phản biện công khai và phân tích tác động xã hội, đảm bảo quyền lợi của người dân được xem xét kỹ lưỡng.
• Đức: Ở Đức, việc trưng dụng đất chỉ được thực hiện vì lợi ích công cộng, với mức bồi thường công bằng dựa trên giá thị trường. Người dân có quyền khởi kiện ra tòa để kiểm tra tính hợp lý của quyết định thu hồi đất và mức bồi thường.
• Malaysia: Malaysia áp dụng mô hình định giá đất do các tổ chức độc lập thực hiện, kết hợp với sự tham gia của cộng đồng dân cư. Điều này giúp đảm bảo rằng giá bồi thường phản ánh đúng giá trị thị trường và nhận được sự đồng thuận cao từ người dân.

Theo một nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (World Bank) năm 2023, các quốc gia có hệ thống định giá đất minh bạch và cơ chế tham vấn cộng đồng chặt chẽ thường giảm được 60-70% số vụ khiếu kiện liên quan đến thu hồi đất. Đây là bài học quan trọng mà Việt Nam có thể áp dụng để hoàn thiện cơ chế đồng thuận 75%.

Kết luận

Đề xuất thu hồi đất khi đạt đồng thuận trên 75% diện tích trong dự thảo Luật Đất đai 2024 là một bước tiến quan trọng nhằm tháo gỡ nút thắt giải phóng mặt bằng, khơi thông nguồn cung bất động sản, và giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, để cơ chế này thực sự hiệu quả và không gây bất công, Việt Nam cần:

• Nâng ngưỡng đồng thuận lên 80-85% và ưu tiên tính theo diện tích thay vì số hộ dân.
• Xây dựng hệ thống định giá đất minh bạch, dựa trên giá trị thị trường, với sự tham gia của hội đồng độc lập.
• Ban hành các quy định cụ thể về cơ chế thương lượng, bồi thường, và bảo vệ quyền lợi nhóm thiểu số.
• Học hỏi kinh nghiệm quốc tế về phản biện công khai, phân tích tác động xã hội, và giám sát độc lập.

Tỷ lệ đồng thuận là yếu tố quan trọng, nhưng không nên chỉ dừng lại ở con số. Sự đồng thuận thực chất, dựa trên nguyên tắc minh bạch, công bằng, và bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên, mới là chìa khóa để cơ chế này thành công. Nếu được triển khai đúng cách, đề xuất này không chỉ giải quyết được điểm nghẽn giải phóng mặt bằng mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản bền vững và công bằng hơn.

Nguồn tham khảo:

• Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về dự thảo Luật Đất đai 2024.
• Ý kiến chuyên gia từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) và Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM.
• Nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới về quản lý đất đai và bồi thường (2023).
• Các bài viết phân tích trên báo Thanh Niên, VnExpress, và các nguồn tin tức uy tín khác về thị trường bất động sản và chính sách đất đai.