Đề xuất 9 nhóm giao dịch bắt buộc công chứng

Luật Công chứng 2024 đã gặp phải một số thách thức lớn trong quá trình áp dụng, chủ yếu xuất phát từ sự thay đổi mô hình tổ chức chính quyền địa phương theo hướng hai cấp (tỉnh/thành phố và xã/phường).

Cụ thể, các quy định liên quan đến đơn vị hành chính cấp huyện – bao gồm 5 điều khoản trong luật – cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tế không còn cấp huyện độc lập.

Các sửa đổi cụ thể về địa bàn và tổ chức

• Bỏ Phòng Tư pháp cấp huyện: Thay thế bằng cụm địa bàn cấp xã hoặc đơn vị hành chính cấp xã tại các điều khoản liên quan như điểm a khoản 2 Điều 20, khoản 1 Điều 21 và khoản 1 Điều 23.
• Thay đổi phạm vi hoạt động của tổ chức hành nghề công chứng: Theo khoản 1 Điều 26, phạm vi “đơn vị hành chính cấp huyện nơi đặt trụ sở” sẽ được thay bằng “đơn vị hành chính cấp xã nơi đặt trụ sở”, giúp linh hoạt hơn trong việc di chuyển trụ sở.

Những điều chỉnh này không chỉ thể chế hóa các chủ trương của Đảng và Nhà nước về phân cấp, phân quyền mà còn thúc đẩy chuyển đổi số, xây dựng cơ sở dữ liệu dùng chung từ trung ương đến địa phương. Mục tiêu cuối cùng là giảm thủ tục hành chính, cắt giảm chi phí và tạo thuận lợi tối đa cho người dân, doanh nghiệp.

9 nhóm giao dịch bắt buộc công chứng

Dự thảo bổ sung và mở rộng Điều 3, quy định rõ ràng 9 nhóm giao dịch phải công chứng bắt buộc, nhằm tăng tính minh bạch và giảm tranh chấp. Các giao dịch dân sự khác chỉ công chứng theo yêu cầu, trong khi chứng thực tuân thủ pháp luật riêng. Dưới đây là danh sách chi tiết từng nhóm, kèm giải thích và ngoại lệ:

1/ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

• Áp dụng cho các giao dịch liên quan đến đất đai và tài sản trên đất.
• Ngoại lệ: Hợp đồng cho thuê/cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; giao dịch mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.

2/ Văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất đồng ý đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp: Đảm bảo sự đồng thuận khi chuyển quyền đất vào hoạt động kinh doanh, tránh tranh chấp nội bộ.

3/ Hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở

• Bao quát các giao dịch liên quan đến nhà ở dân dụng.
• Ngoại lệ: Tặng cho nhà tình nghĩa/tình thương/đại đoàn kết bởi tổ chức; mua bán/nhà ở thuộc tài sản công; giao dịch với tổ chức (nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, tái định cư); góp vốn nhà ở với tổ chức; thuê/mượn/ở nhờ/ủy quyền quản lý nhà ở.

4/ Văn bản tặng cho bất động sản (trừ trường hợp đăng ký theo luật); hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên là cá nhân.

5/ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình; văn bản thừa kế về nhà ở

6/ Văn bản lựa chọn người giám hộ. Quy định rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của người chưa thành niên hoặc người mất năng lực hành vi.

7/ Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ. Đảm bảo di chúc được lập hợp pháp, tránh khiếu nại sau này.

8/ Văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng trước khi kết hôn; văn bản sửa đổi, bổ sung nội dung của thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng. Hỗ trợ các cặp đôi quy định rõ ràng về tài sản chung/riêng, giảm tranh chấp hôn nhân.

9/ Văn bản ủy quyền giải quyết việc thi hành án liên quan đến tài sản khi người phải thi hành án xuất cảnh. Giúp thi hành án dân sự suôn sẻ, đặc biệt trong bối cảnh di cư quốc tế.

Việc liệt kê cụ thể như vậy giúp người dân dễ dàng tra cứu và tuân thủ, đồng thời giảm tải cho hệ thống tư pháp.

Cải tiến về cơ sở sữ liệu công chứng và sử dụng dữ liệu thay thế giấy tờ

Để hỗ trợ chuyển đổi số, dự thảo sửa đổi Điều 66, thay thế hai cơ sở dữ liệu riêng lẻ (của Bộ Tư pháp và địa phương) bằng một Cơ sở dữ liệu công chứng tập trung, thống nhất do Bộ Tư pháp quản lý. Hệ thống này sẽ lưu trữ:

• Thông tin về công chứng viên và tổ chức hành nghề.
• Số liệu kết quả hoạt động công chứng.
• Nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch, biện pháp ngăn chặn và cảnh báo rủi ro.
• Thông tin giao dịch đã công chứng và văn bản liên quan.

Ngoài ra, tại Điều 42 và 43, dự thảo cho phép sử dụng dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai và các cơ sở khác để thay thế giấy tờ trong hồ sơ công chứng. Người yêu cầu chỉ cần nộp phí khai thác dữ liệu, giúp tiết kiệm thời gian.

Dữ liệu phải đảm bảo “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất”. Nếu công chứng viên dựa vào dữ liệu này mà xảy ra sai sót do dữ liệu không an toàn/đầy đủ, họ sẽ không chịu trách nhiệm.

Bãi bỏ quy định thành lập phòng công chứng và lộ trình chuyển đổi

Dự thảo đề xuất bãi bỏ Điều 21 về thành lập Phòng công chứng, phù hợp với Nghị định 104/2025 quy định lộ trình giải thể:

• Phòng công chứng đảm bảo toàn bộ chi thường xuyên và đầu tư: Chậm nhất 31/12/2026.
• Phòng công chứng đảm bảo toàn bộ chi thường xuyên: Chậm nhất 31/12/2027.
• Các phòng còn lại: Chậm nhất 31/12/2028.

Điều này thúc đẩy mô hình công chứng tư nhân hóa, tăng hiệu quả hoạt động.

Kết luận

Dự thảo Luật sửa đổi Luật Công chứng không chỉ giải quyết các nút thắt hiện tại mà còn mở ra giai đoạn mới cho hệ thống công chứng Việt Nam – minh bạch, số hóa và thân thiện hơn.

Với 9 nhóm giao dịch bắt buộc công chứng được quy định rõ ràng, người dân và doanh nghiệp có thể dễ dàng tuân thủ, giảm rủi ro pháp lý. Bộ Tư pháp khuyến khích đóng góp ý kiến để hoàn thiện dự thảo, hướng tới hiệu lực thi hành sớm. Nếu bạn đang chuẩn bị giao dịch đất đai, nhà ở hoặc tài sản, hãy theo dõi cập nhật để tránh sai sót!

Nguồn tham khảo: Báo Pháp Luật TP. HCM (PLO). Để biết thêm chi tiết về bất động sản hoặc quy định pháp lý, truy cập plo.vn/bat-dong-san.