Quy định mới về cấp sổ hồng cho đất mua bán giấy tay

Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã mang lại nhiều thay đổi tích cực trong việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với các trường hợp mua bán đất bằng giấy tờ tay (hay còn gọi là giấy viết tay).

Theo các quy định mới, hàng triệu hộ dân trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, có cơ hội được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) cho các giao dịch thực hiện trước mốc thời gian này.

Điều này không chỉ giúp người dân thoát khỏi tình trạng sống “bất hợp pháp” trên chính mảnh đất của mình mà còn góp phần ổn định xã hội, thúc đẩy thị trường bất động sản minh bạch hơn. Tuy nhiên, thủ tục vẫn còn một số phức tạp, và từ ngày 1/8/2024 trở đi, mọi giao dịch phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định công chứng.

Bài viết này sẽ phân tích chi tiết quy định, điều kiện, thủ tục, lợi ích cũng như thách thức, dựa trên Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Quy định mới về cấp sổ hồng cho đất giấy tay theo Luật Đất Đai 2024

Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đáng kể phạm vi công nhận và cấp sổ hồng cho các giao dịch mua bán đất bằng giấy tay so với các luật trước đây. Cụ thể:

Mốc thời gian mở rộng: Các giao dịch giấy tay thực hiện trước ngày 1/8/2024 sẽ được xem xét cấp sổ hồng, thay vì chỉ giới hạn đến trước ngày 1/7/2014 như quy định cũ. Điều này kế thừa và bổ sung từ các văn bản pháp luật trước như Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, nhằm phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và phân cấp quản lý đất đai.

Phân biệt theo loại đất:

• Đất không có giấy tờ: Áp dụng cho giao dịch trước ngày 1/7/2014, theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. Luật đã bổ sung thêm 10 năm so với quy định cũ (trước đây chỉ đến 1/1/2004), giúp nhiều loại đất không giấy tờ được cấp sổ.
• Đất có giấy tờ: Giao dịch trước ngày 1/8/2024, bao gồm cả trường hợp đã có sổ hồng nhưng chuyển nhượng bằng giấy tay.

Nghị định hướng dẫn: Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về điều tra cơ bản đất đai và hệ thống thông tin đất đai, trong khi Nghị định 151/2025/NĐ-CP tập trung vào phân định thẩm quyền địa phương, cho phép cấp sổ hồng mà không yêu cầu nộp lại sổ đỏ cũ như trước. Ngoài ra, từ ngày 1/8/2024, sổ đỏ/sổ hồng cũ vẫn được sử dụng, không bắt buộc đổi mới, nhưng hộ gia đình không còn là đối tượng sử dụng đất độc lập.

Những thay đổi này thể hiện sự thừa nhận của Nhà nước đối với thực tiễn giao dịch đất đai, nhằm ổn định quan hệ sử dụng đất và giảm tồn đọng hồ sơ.

Điều kiện để được cấp sổ hồng cho đất mua bán giấy tay

Để được cấp sổ hồng, các trường hợp mua bán đất giấy tay trước 1/8/2024 phải đáp ứng các điều kiện cơ bản theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

1. Sử dụng đất ổn định, không tranh chấp: Đất phải được sử dụng liên tục mà không có khiếu nại từ các bên liên quan.
2. Phù hợp quy hoạch: Đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt tại địa phương. Tuy nhiên, ở nhiều nơi như TP.HCM, quy hoạch 1/2.000 chưa phủ kín, gây khó khăn.
3. Có chữ ký các bên: Hợp đồng giấy tay phải có chữ ký của bên mua và bên bán, dù chưa công chứng.
4. Đất nông nghiệp tách thửa: Nếu là đất nông nghiệp sau đó phân lô bán nền, phải trước 1/7/2014, kèm xác nhận từ UBND xã dựa trên thuế đất phi nông nghiệp, đăng ký tạm trú, hóa đơn điện, hoặc biên bản xử phạt xây dựng.
5. Không thuộc trường hợp cấm: Không phải đất lấn chiếm, tranh chấp hoặc vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai.

Nếu có tranh chấp, phải hòa giải tại UBND xã trước khi khởi kiện Tòa án hoặc đề nghị UBND cấp huyện/tỉnh giải quyết.

Thủ tục cấp sổ hồng chi tiết

Thủ tục cấp sổ hồng cho đất giấy tay được chuẩn hóa theo cơ chế “một cửa”, nhưng vẫn yêu cầu nhiều giấy tờ. Dưới đây là quy trình chính theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

1. Nộp hồ sơ: Tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã/phường. Hồ sơ bao gồm đơn đăng ký (Mẫu số 11/ĐK), giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có), hợp đồng giấy tay, CMND/CCCD, sổ hộ khẩu.
2. Xác minh và công khai: Văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho bên chuyển quyền và niêm yết công khai tại UBND xã trong 30 ngày. Nếu không rõ địa chỉ, đăng tin trên báo địa phương 3 số liên tiếp (chi phí do người nộp chịu).
3. Xử lý tranh chấp: Nếu có tranh chấp, hướng dẫn giải quyết theo pháp luật.
4. Cấp sổ: Sau 30 ngày không tranh chấp, cấp sổ hồng. Thời gian giải quyết thường kéo dài hơn quy định (30-50 ngày), do phải kiểm tra quy hoạch và xác nhận từ địa phương.

Đối với trường hợp cầm sổ đỏ bên bán, không cần thủ tục sang tên mà chỉ đăng ký lần đầu.

Ý kiến từ chuyên gia và thực tế áp dụng

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng (Trường Đại học Luật TP.HCM) cho rằng quy định mới linh hoạt, bao quát hơn, nhưng chưa được luật hóa đầy đủ, dẫn đến tình trạng mỗi địa phương áp dụng khác nhau. Ông nhấn mạnh cần đơn giản hóa thủ tục và tăng tuyên truyền để tránh khuyến khích giao dịch giấy tay.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá đây là bước tiến cởi mở, giúp quản lý đất đai hiệu quả qua số hóa, nhưng cần quy định rõ để tránh lợi dụng như ký lùi ngày.

Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai quận 7 (TP.HCM) lưu ý khó khăn về quy hoạch chưa đầy đủ, đặc biệt với đất nông nghiệp sau 1/7/2014, cần quy định cụ thể hơn.

Lợi ích cho tất cả các bên

• Đối với người dân: Hợp thức hóa quyền sở hữu, dễ vay vốn ngân hàng, xây dựng, chuyển nhượng. Hàng chục nghìn hộ tại TP.HCM và Hà Nội được hưởng lợi, giảm rủi ro tranh chấp.
• Đối với Nhà nước: Dễ quản lý, định danh đất đai, thu thuế hiệu quả, giảm đất “sống” ngoài pháp luật.
• Xã hội: Ổn định dân sinh, thúc đẩy thị trường bất động sản minh bạch.

Thách thức và lưu ý

Mặc dù tiến bộ, vẫn tồn tại khoảng cách giữa quy định và thực tiễn:

• Thủ tục phức tạp, nhiều giấy tờ, thời gian kéo dài gây phiền hà.
• Nguy cơ lợi dụng để hợp thức hóa giao dịch mới bằng cách ký lùi ngày.
• Quy hoạch chưa đồng bộ ở nhiều địa phương, dẫn đến khó cấp sổ cho đất nông nghiệp.
• Từ 1/7/2025, giao dịch giấy tay chính thức không được công nhận, chỉ cấp sổ cho trường hợp trước 1/8/2024 nếu đủ điều kiện.

Người dân nên tham khảo luật sư hoặc cơ quan địa phương để tránh rủi ro.

Đối với giao dịch từ ngày 1/8/2024, phải lập hợp đồng văn bản, công chứng/chứng thực tại tổ chức công chứng hoặc UBND cấp huyện/xã, và đăng ký biến động đất đai. Vi phạm có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu, không được cấp sổ.

Tóm lại, Luật Đất đai 2024 là bước tiến lớn giúp hợp thức hóa hàng triệu giao dịch giấy tay, nhưng cần cải thiện thực thi để mang lại lợi ích tối đa cho người dân. Nếu bạn đang gặp vướng mắc, hãy liên hệ cơ quan chức năng để được hướng dẫn cụ thể.