Những vấn đề, câu hỏi liên quan đến Nhà ở xã hội

Bạn là sale, khách hàng quan tâm và có những câu hỏi, thắc mắc đến loại hình nhà ở xã hội được Chính phủ thúc đẩy phát triển trong thời gian gần đây có thể tham khảo nội dung này để hiểu rõ hơn:

1. Quỹ đất để Chủ đầu tư xây dựng NOXH theo quy định của pháp luật hiện nay?

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội (NOXH) theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: quỹ đất để phát triển NOXH độc lập và quỹ đất để xây dựng NOXH trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở 2023.

2. Chủ đầu tư được dành bao nhiêu % trong dự án NOXH để sử dụng vào mục đích gì?

Chủ đầu tư được dành tối đa 20% tổng diện tích xây dựng NOXH để sử dụng vào các mục đích cụ thể:

• Trường hợp 1: Đối với dự án NOXH được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt 20% tổng diện tích đất trong phạm vi xây dựng NOXH, chủ đầu tư được dùng quỹ đất này để xây dựng các hạng mục như công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, và nhà ở thương mại.
• Trường hợp 2: Đối với dự án NOXH không được phê duyệt 20% tổng diện tích đất xây dựng NOXH (thường là dự án chung cư), chủ đầu tư được phép sử dụng 20% diện tích sàn xây dựng để kinh doanh dịch vụ và thương mại, nhưng không bao gồm hạng mục nhà ở thương mại.

Cơ sở pháp lý: Điểm d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.

3. Các loại NOXH hiện nay là gì?

Hiện nay, NOXH có hai loại: nhà chung cư và nhà riêng lẻ. Lưu ý rằng NOXH là nhà riêng lẻ chỉ được xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

Cơ sở pháp lý: Điểm a Khoản 1 Điều 82 Luật Nhà ở 2023.

4. Diện tích tối thiểu của NOXH được quy định như thế nào?

Đối với NOXH là nhà chung cư, diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m² và tối đa là 70m². NOXH là nhà riêng lẻ có diện tích lô đất không vượt quá 70m² và hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần.

Cơ sở pháp lý: Điều 27 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024.

5. Giá bán NOXH được quy định như thế nào?

Giá bán NOXH do chủ đầu tư xác định dựa trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở và không tính các ưu đãi và kinh phí bảo trì. Giá này phải được cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh thẩm định và phê duyệt.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023; Điều 32 và Điều 35 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024.

6. Khách hàng mua NOXH phải đặt cọc bao nhiêu % giá bán?

Chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán của NOXH.

Cơ sở pháp lý: Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

7. Tỷ lệ thanh toán trong giao dịch mua bán NOXH quy định như thế nào?

• Đợt thanh toán đầu tiên: Tối đa không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.
• Các đợt thanh toán tiếp theo: Không vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà và không vượt quá 95% đến trước khi cấp Giấy chứng nhận.

Cơ sở pháp lý: Điểm c khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023; Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

8. Tỷ lệ thanh toán trong giao dịch thuê mua NOXH được quy định ra sao?

• Đợt thanh toán đầu tiên: Tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng.
• Các đợt thanh toán tiếp theo: Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê NOXH để trả hàng tháng cho chủ đầu tư, với thời hạn thanh toán tối thiểu là 5 năm từ ngày ký hợp đồng thuê mua.

Cơ sở pháp lý: Khoản 22 Điều 2; Điểm a Khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2023.

9. Những đối tượng nào được mua, thuê mua NOXH?

Theo quy định pháp luật hiện nay, có 12 đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (NOXH), nhưng chỉ có 8 đối tượng được giải quyết cho mua hoặc thuê NOXH, quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023.

Cơ sở pháp lý: Điều 76 và khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023.

10. Cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận điều kiện về nhà ở cho các đối tượng mua, thuê mua NOXH?

• Trường hợp 1: Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện xác nhận đối với các đối tượng mua, thuê mua NOXH không có nhà ở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án NOXH.
• Trường hợp 2: UBND cấp xã xác nhận đối với trường hợp người mua, thuê mua NOXH đã có nhà ở thuộc sở hữu nhưng diện tích bình quân đầu người dưới 15m² sàn/người.

Cơ sở pháp lý: Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024.

11. Khách hàng đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì có được mua NOXH không?

Nếu khách hàng thuộc đối tượng được mua NOXH và nhà ở hiện tại không phải NOXH, họ vẫn có thể mua NOXH nếu đáp ứng một trong hai điều kiện sau:

• Trường hợp 1: Nhà ở của họ không nằm trong tỉnh, thành phố nơi có dự án NOXH.
• Trường hợp 2: Nhà ở thuộc tỉnh, thành phố có dự án NOXH nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn 15m² sàn/người.

Lưu ý: Điều kiện về nhà ở này cũng áp dụng cho vợ/chồng của người đăng ký mua NOXH.

Cơ sở pháp lý: Điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023; Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024.

12. Diện tích nhà ở bình quân đầu người dưới 15m² sàn/người được tính như thế nào?

Diện tích nhà ở bình quân đầu người dưới 15m² sàn/người được tính bao gồm các thành viên có đăng ký thường trú tại căn nhà đó, gồm: người đứng đơn, vợ/chồng, cha mẹ (nếu có), và các con (nếu có). UBND cấp xã sẽ thực hiện xác nhận diện tích này trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận đơn.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024.

13. Khách hàng không có nhà ở nhưng có đất ở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án NOXH thì có được mua NOXH không?

Khách hàng thuộc đối tượng hưởng chính sách NOXH theo khoản 1 đến khoản 8 Điều 76 của Luật Nhà ở 2023 thì có thể vay vốn ưu đãi để xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở trên đất đã có.

Cơ sở pháp lý: Khoản 5 Điều 77 Luật Nhà ở 2023; khoản 2 Điều 48 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024.

14. Khách hàng thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên có được mua NOXH không?

Từ ngày 01/08/2024, Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện thu nhập của khách hàng được mua NOXH như sau:

• Người độc thân có thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 15 triệu đồng.
• Nếu đã kết hôn, tổng thu nhập thực nhận hàng tháng của cả hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng.

Lưu ý: Luật Nhà ở 2023 không còn yêu cầu khách hàng phải thuộc diện không nộp thuế thu nhập thường xuyên.

Cơ sở pháp lý: Điểm b Khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023; Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024.

15. Ai có trách nhiệm xác nhận mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập đối với các đối tượng mua, thuê mua NOXH cần chứng minh?

• Nếu có hợp đồng lao động, đơn vị sử dụng lao động xác nhận.
• Nếu không có hợp đồng lao động, UBND cấp xã nơi cư trú xác nhận.
• Nếu đã nghỉ hưu, dùng quyết định nghỉ hưu của người đó.
• Nếu thuộc hộ nghèo, cận nghèo, cần có giấy tờ chứng minh theo chuẩn nghèo của Chính phủ.
• Đối với đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 Luật Nhà ở, cơ quan thực hiện theo quy định tại Điều 67 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2 và 4 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024; Điểm d khoản 2 Điều 8 Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024.

16. Khách hàng không tham gia bảo hiểm xã hội tại tỉnh, thành phố nơi có dự án NOXH thì có được mua NOXH không?

Kể từ ngày 01/08/2024, Luật Nhà ở 2023 đã bỏ điều kiện cư trú nên khách hàng thuộc đối tượng mua NOXH không cần phải đóng bảo hiểm xã hội từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố có dự án NOXH.

Cơ sở pháp lý: Điều 78 Luật Nhà ở 2023.

17. Khách hàng đã mua NOXH nhưng đã bán, thì nay có được mua NOXH nữa không?
Khách hàng đã được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH tại tỉnh, thành phố nơi có dự án NOXH, nếu đã bán NOXH, thì không được mua NOXH nữa.

Cơ sở pháp lý: Điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023.

18. Người lao động tự do không có hợp đồng lao động thì có được mua NOXH không?

Người lao động tự do thuộc diện “Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị” được mua NOXH nhưng phải được UBND cấp xã xác nhận thu nhập trong năm liền kề tính từ thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua NOXH.

• Trường hợp độc thân có thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 15 triệu đồng.
• Trường hợp đã kết hôn, tổng thu nhập thực nhận hàng tháng của cả hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng.

Cơ sở pháp lý: Điểm b khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023; Khoản 2 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024.

19. Quyền bán lại NOXH của khách hàng trong thời hạn 5 năm được quy định như thế nào?

Khách hàng mua NOXH không được bán lại trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua NOXH, ngoại trừ các trường hợp sau:

• Trong thời hạn 5 năm, nếu khách hàng đã thanh toán đủ tiền mua NOXH và có nhu cầu bán lại, họ chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua NOXH.
• Giá bán lại không được vượt quá giá bán trong hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư.
• Khách hàng phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật.

Cơ sở pháp lý: Điểm d, đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023; Điều 39 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024.

20. Quyền bán lại NOXH của khách hàng sau thời hạn 5 năm được quy định như thế nào?

Sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua NOXH và nếu đã được cấp Giấy chứng nhận, khách hàng có thể bán lại NOXH theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu. Quy định cụ thể như sau:

• Nếu NOXH là nhà chung cư, khách hàng không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Nếu NOXH là nhà riêng lẻ, khách hàng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Cơ sở pháp lý: Điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023; Điều 42 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024.

21. Đối tượng và điều kiện được vay vốn Ngân hàng Chính sách Xã hội để mua, thuê mua NOXH là gì?

• Đối tượng: Khách hàng thuộc các đối tượng quy định tại khoản 1, 4, 5, 6, 7, và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở có thể vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua NOXH.
• Điều kiện: Khách hàng cần có nguồn thu nhập ổn định, khả năng trả nợ theo cam kết, Giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua hoặc thuê mua NOXH với chủ đầu tư, và tài sản đảm bảo từ khoản vay. Ngân hàng Chính sách Xã hội, chủ đầu tư, và người vay vốn phải quy định rõ phương thức quản lý, xử lý tài sản đảm bảo trong hợp đồng ba bên.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 48 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024.

22. Mức cho vay, lãi suất vay, và thời hạn vay của Ngân hàng Chính sách Xã hội đối với khách hàng vay vốn để mua NOXH là bao nhiêu?

• Mức cho vay: Khách hàng vay để mua NOXH được vay tối đa 80% giá trị hợp đồng mua bán NOXH.
• Lãi suất vay: Áp dụng lãi suất cho vay dành cho hộ nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ, với lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay.
• Thời hạn vay: Tối đa không quá 25 năm, tính từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên và thỏa thuận với khách hàng phù hợp với khả năng trả nợ.

Cơ sở pháp lý: Khoản 3, 4, 5 Điều 48 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024; Hướng dẫn số 4546/HD-NHCS ngày 01/08/2024.

23. Giấy chứng nhận của NOXH được cấp cho khách hàng có thời hạn bao lâu?

• Nhà chung cư: Thời hạn sử dụng NOXH được xác định theo hồ sơ thiết kế, tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
• Nhà riêng lẻ: Thời hạn sử dụng căn cứ theo quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai.

Cơ sở pháp lý: Điều 58 Luật Nhà ở 2023; Điều 171, 172 Luật Đất đai 2024.

24. Việc quản lý vận hành NOXH được quy định như thế nào?

• NOXH cho thuê: Chủ đầu tư tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị có năng lực quản lý vận hành.
• NOXH cho thuê mua: Trong thời gian thuê mua, chủ đầu tư thực hiện quản lý như trường hợp NOXH cho thuê. Sau khi thanh toán đủ tiền thuê mua, việc quản lý được thực hiện như NOXH để bán.
• NOXH để bán: Người mua tự quản lý nếu là nhà riêng lẻ; nếu là nhà chung cư, phải tuân thủ các quy định quản lý nhà chung cư tại Điều 149, 150, và 151 Luật Nhà ở 2023.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 90 Luật Nhà ở 2023.

25. Việc bàn giao NOXH cho khách hàng mua, thuê mua được quy định như thế nào?

Việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ thực hiện sau khi hoàn thành nghiệm thu công trình nhà ở và hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án đã phê duyệt. Đồng thời, với dự án phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội, chủ đầu tư phải hoàn thành và nghiệm thu hạ tầng xã hội trước khi bàn giao nhà.

Trường hợp bàn giao nhà xây dựng thô, phải hoàn thiện toàn bộ mặt ngoài. Trước khi bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư phải công khai các hồ sơ như biên bản nghiệm thu công trình, văn bản chấp thuận nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, thông báo nghiệm thu từ cơ quan chuyên môn, và bản vẽ khu vực để xe.

Việc bàn giao nhà phải lập biên bản kèm các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà ở mua bán hoặc thuê mua.

Cơ sở pháp lý: Khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở 2023; Điều 25 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024; Điều 16 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024.

Trích theo Tài liệu đào tạo nhân viên của Kim Oanh Group