Thị trường bất động sản đang điều chỉnh để phát triển bền vững hơn

Những diễn biến của thị trường bất động sản trong phần lớn thời gian của năm 2018 cho thấy có sự suy giảm nhất định so với cùng kỳ. Tuy nhiên, theo các chủ đầu tư và nhà môi giới, điều này là bước tự điều chỉnh trong ngắn hạn để đi đến sự thích nghi dài hạn của các chủ thể tham gia thị trường.

Cung giảm, cầu thực chất hơn

Báo cáo tổng hợp của các sàn giao dịch bất động sản gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, mặc dù có sự trầm lắng hơn nhiều so với những giai đoạn sôi động của những năm trước, nhưng nhìn chung thị trường bất động sản từ đầu năm 2018 đến nay vẫn được xem là ổn định, không có nhiều biến động bất thường.

Trong 2 quý đầu năm 2018, nguồn cung sụt giảm, nhưng lượng giao dịch vẫn khá ổn định. Tại Hà Nội có khoảng 8.650 giao dịch thành công (tăng 24,6% so với cùng kỳ); TP.HCM có khoảng 9.550 giao dịch thành công (tăng 31,4% so với cùng kỳ năm 2017).

Đặc biệt, mức giá trong xu hướng tăng nhưng không giật cục với biên độ vừa phải, cùng với diễn biến tăng trưởng lạm phát, lãi suất cũng như mức thu nhập bình quân của người mua nhà.

Đáng chú ý, theo Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản dù tốc độ chậm hơn nhưng vẫn tiếp tục giảm nhờ vào việc các dự án treo đã bắt đầu rục rịch triển khai trở lại.

Nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt, cho thấy dấu hiệu của thị trường phát triển bền vững, đã có sự sôi động, lan tỏa trên hầu hết các vùng, miền.

Số doanh nghiệp thành lập mới tăng nhanh, cùng với lượng dự án xếp hàng thi công và chờ cấp phép nhiều… là tín hiệu tốt đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Cùng với sự ổn định của phân khúc chung cư, thị trường bất động sản hiện nay cũng đa dạng hơn với nhiều trụ cột hơn, trong đó đặc biệt phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục phát triển.

Thống kê của Tổng cục Du lịch Việt Nam cho thấy, tăng trưởng khách du lịch quốc tế của Việt Nam đang tăng nhanh với gần 13 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2017, trong đó một số thị trường có tỷ lệ tăng trưởng mạnh như Nha Trang (66%), Phú Quốc (58%), Đà Nẵng (39%), Quảng Ninh (22%). Riêng 8 tháng đầu năm, khách quốc tế đến Việt Nam đã lên tới 10,4 triệu lượt, tăng 22,8% so với cùng kỳ năm trước.

Trong bức tranh tích cực chung về bất động sản nghỉ dưỡng, sự trỗi dậy của những thị trường mới nổi là một trong những xu hướng có ảnh hưởng mạnh mẽ nhất trong 2 năm trở lại đây.

Sự phát triển này một phần đến từ đầu tư quyết liệt của Nhà nước về hạ tầng với hàng loạt dự án giao thông trọng điểm kết nối liên vùng như cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, sân bay Đà Nẵng – Cam Ranh – Vân Đồn, cao tốc Hải Phòng – Hạ Long – Vân Đồn…; phần khác đến từ sự góp mặt của những doanh nghiệp địa ốc lớn với những siêu dự án nhiều ngàn tỷ.

Chính những dự án này đã đưa Phú Quốc, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Bình…. từ những khu vực hoặc hoang sơ về du khách hoặc nghèo nàn về hạ tầng, dịch vụ đã nhanh chóng lột xác trong thời gian ngắn để trở thành những thị trường nghỉ dưỡng đầy tiềm năng, đem lại lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư tiên phong.

Nhiều dự án nghỉ dưỡng nổi bật của các chủ đầu tư lớn trong hai quý đầu năm 2018 ghi nhận tính thanh khoản tốt nhờ vào những sản phẩm có chất lượng cao, vị trí đẹp cũng như hoạt động quản lý hiệu quả.

Vẫn cần có thêm nhiều giải pháp bình ổn thị trường

Cũng cùng nhận định thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi, tăng trưởng, song nhiều chuyên gia vẫn lo ngại về những thách thức mà thị trường phải đối mặt.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, một trong những vấn đề cần lưu tâm là tình trạng “sốt ảo” vẫn còn tiếp diễn.

Thời gian qua, trên một số phương tiện thông tin đại chúng đã phản ánh tình hình thị trường đất nền tại một số khu vực của một số địa phương như: Hà Đông – Hà Nội, Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Thái Nguyên, TP.Đà Nẵng, TP.Nha Trang – Khánh Hòa, Long Thành – Đồng Nai…) diễn ra sôi động, giá đất nền tăng cao tại các đô thị đang phát triển có các công trình hạ tầng đồng bộ; các khu vực đã hình thành hoặc có quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch nghỉ dưỡng.

Đáng chú ý, năm 2017 và đầu năm 2018, tại 3 địa phương đang chuẩn bị thành lập đặc khu kinh tế (Vân Đồn – Quảng Ninh, Vân Phong – Khánh Hòa, Phú Quốc – Kiên Giang) đã xảy ra tình trạng phân lô bán nền, chuyển nhượng đất rừng, đất nông nghiệp trái quy định pháp luật diễn ra trên diện rộng, đẩy giá đất tăng cao trong thời gian ngắn.

Nguyên nhân chủ yếu, theo ông Sinh, là do một số nhà đầu tư lợi dụng thông tin về việc quy hoạch mở rộng đô thị, phát triển các công trình hạ tầng (cầu, đường giao thông, chuẩn bị xây dựng sân bay Long Thành…); chuẩn bị thành lập 3 đặc khu để thu gom đất đai, đẩy giá đất lên cao. Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom đất, chờ lên giá để bán lại, tạo nên cơn sốt ảo tại các khu vực này.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương (chủ yếu là cấp huyện, xã) đã buông lỏng quản lý về giao dịch và sử dụng đất đai, cho phép tách thửa và xác nhận cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất rừng không đúng quy định pháp luật, đồng thời cũng chưa quan tâm tuyên truyền cho người dân biết để chấp hành đúng pháp luật.

Do đó, theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến thị trường bất động sản; chủ động, kịp thời đề xuất các phương án, giải pháp nhằm kiểm soát và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển; tiếp tục triển khai phần mềm sử dụng chung để kết nối, tích hợp, cập nhật số liệu, dữ liệu vào hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản.

Tạo cơ sở dữ liệu ban đầu cho Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; thường xuyên đôn đốc, kiểm tra, hướng dẫn các bộ, ngành, địa phương về xây dựng, quản lý, khai thác, sử dụng, cập nhật hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thành, trình Thủ tướng Chính phủ các đề án “An ninh kinh tế trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản đảm bảo an sinh xã hội”; “Đánh giá tình hình, dự báo xu hướng, đề xuất các giải pháp thị trường, cơ chế, chính sách quản lý để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh”…

Doanh nghiệp cần chủ động hơn

Nhìn nhận về dài hạn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hàng loạt chính sách sắp được ban hành hoặc điều chỉnh, đóng vai trò quan trọng giúp minh bạch hóa và tháo gỡ vướng mắc cho các hoạt động của thị trường bất động sản.

Nhìn chung, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trong những tháng cuối năm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng mạnh, nhà ở trung cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường, nhà ở cao cấp cũng phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.

Ngoài ra, xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng.

Tuy nhiên, từ nay đến hết 2018 và cả 2019, khi van tín dụng hạn chế, việc tiếp cận nguồn vốn của cả chủ đầu tư và khách hàng đều khó sẽ làm giảm giao dịch.

Điều này có thể lường trước khi trong thời gian qua có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đồng thời, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính…

Cộng với nhiều yếu tố khác (giá đất, giá đầu vào tăng…) sẽ gây ra nhiều thách thức cho các nhà đầu tư và cho cả thị trường. Vì vậy, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải có kế hoạch phát triển đúng đắn, cung sản phẩm phù hợp với thị trường và giảm chi phí để giảm giá bán.

Dưới góc độ là một doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch KOSY Group chia sẻ, trước tiên, cần tập trung vào nhóm các giải pháp chủ động, tự tạo lợi thế so sánh như: xây dựng và phát triển các giá trị doanh nghiệp, tạo dựng niềm tin nơi đối tác, khách hàng bằng uy tín và thái độ nghiêm túc, trung thực.

Đây chính là sức mạnh cạnh tranh khác biệt nhất, giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín và duy trì vị thế. Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh công tác nghiên cứu đầu tư và khảo sát thị trường trước khi quyết định đầu tư triển khai dự án.

Có thể chọn phân khúc thị trường phù hợp với chiến lược và thế mạnh của doanh nghiệp, chọn dự án có vị trí thuận lợi, phù hợp, dễ thanh khoản để triển khai.

Đồng thời, không quên chuyên nghiệp hóa công tác bán hàng, tạo dòng tiền; hoạch định các chiến lược kinh doanh bài bản với các chính sách hấp dẫn, kích thích khách hàng nhằm thanh khoản tốt, giảm thiểu hàng tồn kho và thu hồi vốn nhanh…

Theo Đầu tư chứng khoán (BIZLIVE)