Phương án mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

91
Nhà ở xã hội chịu nhiều quy định trong việc mua bán chuyển nhượng
Nhà ở xã hội chịu nhiều quy định trong việc mua bán chuyển nhượng

Nhà ở xã hội được nhà nước hỗ trợ cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở nên chịu nhiều quy định ràng buộc về việc mua bán chuyển nhượng. Hãy cùng Duan24h.net tìm hiểu về các quy định này và thực tế việc mua bán chuyển nhượng đang thực hiện như thế nào ?  

Quy định về việc mua bán nhà ở xã hội

Việc mua bán nhà ở xã hội hiện tại diễn ra hết sức phổ biến, điều kiện mua bán nhà ở xã hội được quy định trong Khoản 5 Điều 62 Luật nhà ở 2014 như sau : 

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật thuế…

Tại Khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP có quy định:

5. Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật, người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở trong thời gian 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở. Trong thời hạn đó, bên mua hoặc bên thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở thì chỉ được bán lại cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư dự án.

Cách mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện phổ biến

Dưới đây là các cách giao dịch mua bán nhà ở xã hội phổ biến, tuy nhiên những giao dịch như vậy vẫn chứa nhiều tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng :

Cách 1 : Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở xã hội: hợp đồng này sẽ không được công chứng, chứng thực; tuy nhiên bạn có thể nhờ luật sư, công chứng viên làm chứng về việc xác lập hợp đồng hoặc lập vi bằng ghi nhận lại giao dịch chuyển quyền sở hữu căn hộ giữa hai bên.

Hợp đồng được ký vi bằng tại văn phòng thừa phát lại ghi nhận một sự kiện pháp lý là hai bên có thỏa thuận với nhau về việc mua bán, tuy nhiên hợp đồng này lại không được coi là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bạn mà vi bằng này sẽ được coi là bằng chứng trước tòa nếu rủi ro có tranh chấp xảy ra. 

Cách 2 : Lập hợp đồng ủy quyền: bên bán và bên mua xác lập hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt nhà ở xã hội có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Với giá trị pháp lý của hợp đồng ủy quyền, bên mua sẽ có toàn quyền được quản lý sử dụng, định đoạt nhà ở xã hội này thay cho bên bán;

Tuy nhiên, hiệu lực của hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt khi một trong hai bên tham gia vào giao dịch chết. Điều đó sẽ dẫn đến những rủi ro cho bên mua khi bên bán chết.

Cách 3 : Lập di chúc trong trường hợp này, di chúc nên được công chứng, chứng thực để có giá trị pháp lý cao hơn. Việc yêu cầu bên bán lập di chúc để thừa kế tài sản là căn hộ cho bên mua sẽ tránh được những rủi ro cho bên mua khi bên bán không may chết, những người thừa kế của bên bán có thể sẽ tranh chấp với bên mua.

Cách 4 : Ký hợp đồng đặt cọc có nghĩa là bạn sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho giao dich, hợp đồng của hai bên được thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, hai ben chỉ cần ký xác nhận với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý.

Với việc lập các văn bản, hợp đồng như trên và yêu cầu bên bán giao bản gốc giấy chứng nhận, sẽ phần nào giúp bạn có thể mua được nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng mà vẫn hạn chế được tối đa những rủi ro có thể gặp phải.

Việc thực hiện theo cách thức như trên chỉ có ý nghĩa giảm trừ, không loại bỏ được hoàn toàn các rủi ro. Do vậy, nếu có nhu cầu muốn nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội bạn cần phải xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng để đưa ra quyết định đúng đắn.

Tổng hợp Duan24h.net



BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây