Quy định mới cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

Luật Đất đai 2024 mang đến thay đổi đáng chú ý trong cách tính thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trước đây, theo khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 71/2014/QH13), thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa trên giá chuyển nhượng từng lần. Tuy nhiên, Điều 247 Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã điều chỉnh quy định này.

Theo quy định mới, thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được tính như sau:

1. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thu nhập chịu thuế được xác định dựa trên giá đất trong bảng giá đất.
2. Đối với chuyển nhượng bất động sản khác (không bao gồm quyền sử dụng đất): Thu nhập chịu thuế vẫn tiếp tục được tính theo giá chuyển nhượng từng lần.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định mới, giúp việc xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được rõ ràng và sát với thực tế hơn.

Điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024

Từ năm 2026, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh ban hành hàng năm để sát với thị trường, thay vì chu kỳ 5 năm như hiện nay. Trong giai đoạn chuyển tiếp, bảng giá đất hiện hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025.

Tại TP.HCM, UBND thành phố đã ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất vào cuối tháng 10 sau khi tiếp thu các ý kiến góp ý. Bảng giá này sẽ được áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến hết 31/12/2025. Trong bảng giá mới:

• Giá đất nông nghiệp: Được điều chỉnh dựa trên hệ số K cho từng khu vực và vị trí, với mức tăng nhẹ so với bảng giá năm 2020.
• Giá đất ở: Được điều chỉnh tăng lên mức khoảng 50% giá thị trường, trong khi giá năm 2020 chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường.

Đáng chú ý, giá đất ở cao nhất tại TP.HCM hiện thuộc về các thửa đất tại ba tuyến đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, và Lê Lợi (quận 1), với mức 687,2 triệu đồng/m2. So với bảng giá năm 2020 đã nhân hệ số K (567 triệu đồng/m2), mức này đã tăng thêm 120,2 triệu đồng/m2, tương ứng 21%. Tuy nhiên, con số này thấp hơn dự thảo vào tháng 7, khi đề xuất ban đầu là 810 triệu đồng/m2.

Giá đất ở thấp nhất TP.HCM tại khu dân cư Thiềng Liềng, huyện Cần Giờ, đạt 2,3 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với bảng giá 2020 nhân hệ số K, khi mức giá tại khu vực này chỉ 170.000 đồng/m2 – tương đương mức tăng 13,5 lần.