Quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa đất tại TP Hà Nội cập nhật đến 01/2025 áp dụng cho các địa phương trong tỉnh bao gồm : Thị xã Sơn Tây, 12 quận : Ba Đình, Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Long Biên, Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Thanh Xuân và 17 huyện : Ba Vì, Chương Mỹ, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Mê Linh, Mỹ Đức, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Quốc Oai, Sóc Sơn, Thạch Thất, Thanh Oai, Thanh Trì, Thường Tín, Ứng Hòa.
Theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, quy định về tách thửa đất ở được áp dụng cho các phường, thị trấn và các xã trên địa bàn thành phố như sau:
Điều kiện tách thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở)
| Khu vực | Chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
|---|---|---|---|
| Các phường, thị trấn | Từ 4m trở lên | Từ 4m trở lên | Không nhỏ hơn 50m² |
| Các xã vùng đồng bằng | Từ 4m trở lên | Từ 5m trở lên | Không nhỏ hơn 80m² |
| Các xã vùng trung du | Từ 4m trở lên | Từ 5m trở lên | Không nhỏ hơn 100m² |
| Các xã vùng miền núi | Từ 4m trở lên | Từ 6m trở lên | Không nhỏ hơn 150m² |
Các trường hợp không được phép tách thửa
- Dự án: Các thửa đất nằm trong dự án phát triển nhà ở được quy định tại các điểm a, b, c, đ và e khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở năm 2023 không được phép tách thửa.
- Quy hoạch: Các thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Biệt thự bảo tồn: Các thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã được bán hoặc tư nhân hóa nhưng nằm trong danh mục nhà biệt thự cần bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ xây dựng trước năm 1954 tại Hà Nội.
- Khu vực bảo vệ di tích: Các thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích sẽ tuân theo quy định của Luật Di sản văn hóa.
Nguyên tắc tách thửa
Việc tách thửa phải đảm bảo các nguyên tắc theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, cụ thể:
Nội Dung Đề Xuất
- Thửa đất phải có diện tích nằm ngoài chỉ giới đường đỏ, tức không nằm trong phần diện tích bị thu hồi cho các dự án hạ tầng, công cộng.
- Kích thước và hình dạng của thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, đảm bảo các điều kiện về sử dụng đất và quy hoạch đô thị.
Phân loại khu vực tách thửa theo địa bàn
Việc tách thửa đất được áp dụng khác nhau tùy thuộc vào khu vực (phường, thị trấn, xã đồng bằng, xã trung du, xã miền núi). Cụ thể:
Phân loại xã vùng đồng bằng, trung du, miền núi:
Huyện Ba Vì:
- Xã miền núi: Ba Trại, Ba Vì, Khánh Thượng, Minh Quang, Tản Lĩnh, Vân Hòa, Yên Bài.
- Xã trung du: Cẩm Lĩnh, Phú Sơn, Sơn Đà, Thuần Mỹ, Thụy An, Tiên Phong, Tòng Bạt, Vật Lại.
- Xã đồng bằng: Các xã còn lại.
Huyện Mỹ Đức:
- Xã miền núi: An Phú.
- Xã đồng bằng: Các xã còn lại.
Huyện Quốc Oai:
- Xã miền núi: Phú Mãn, Đông Xuân.
- Xã trung du: Đông Yên, Hòa Thạch, Phú Cát.
- Xã đồng bằng: Các xã còn lại.
Huyện Sóc Sơn:
- Xã trung du: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ.
- Xã đồng bằng: Các xã còn lại.
Thị xã Sơn Tây:
- Xã trung du: Đường Lâm, Thanh Mỹ, Xuân Sơn, Sơn Đông, Cổ Đông, Kim Sơn.
Huyện Thạch Thất:
- Xã miền núi: Yên Trung, Yên Bình, Tiến Xuân.
- Xã trung du: Cần Kiệm, Bình Yên, Tân Xã, Hạ Bằng, Đồng Trúc, Thạch Hòa, Lại Thượng, Cẩm Yên.
- Xã đồng bằng: Các xã còn lại.
Các huyện khác: Bao gồm Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Thanh Oai, Chương Mỹ, Đan Phượng, Đông Anh, Mê Linh, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Thường Tín, Ứng Hòa, tất cả các xã thuộc các huyện này đều thuộc vùng đồng bằng.
Căn cứ pháp lý
Phân loại các xã và các điều kiện tách thửa đất được quy định chi tiết tại Phụ lục 01 ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.
Các quy định về tách thửa được thiết lập nhằm đảm bảo việc phân chia đất đai phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời bảo tồn các khu vực di tích và các công trình có giá trị lịch sử.
Tách thửa đối với thửa đất phi nông nghiệp
Đối tượng được tách thửa:
Đảm bảo tuân thủ theo các quy định tại điểm b khoản 2 của điều này, ngoại trừ các trường hợp sau:
- Thửa đất được giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.
- Thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Thửa đất nằm trong khu vực bảo vệ di tích, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo hoặc tín ngưỡng, phải thực hiện theo quy định của Luật Di sản văn hóa và các quy định khác của Ủy ban nhân dân Thành phố.
Điều kiện tách thửa đối với đất phi nông nghiệp:
Phải đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai. Bên cạnh đó, cần tuân theo các quy định sau tùy theo khu vực và loại đất:
| Khu vực | Loại đất | Chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc lối đi hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
|---|---|---|---|---|
| Các phường, thị trấn | Đất thương mại, dịch vụ | Từ 4m trở lên | Từ 10m trở lên | Không nhỏ hơn 400m² |
| Đất phi nông nghiệp (không phải thương mại) | Từ 5m trở lên | Từ 20m trở lên | Không nhỏ hơn 1.000m² | |
| Các xã còn lại | Đất thương mại, dịch vụ | Từ 4m trở lên | Từ 20m trở lên | Không nhỏ hơn 800m² |
| Đất phi nông nghiệp (không phải thương mại) | Từ 5m trở lên | Từ 40m trở lên | Không nhỏ hơn 2.000m² |
Phân loại xã được sử dụng làm căn cứ xác định điều kiện tách thửa đất được quy định tại Phụ lục 01 ban hành kèm theo Quy định này.
Trường hợp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh:
Nếu đất được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ, thì việc tách thửa phải tuân thủ theo nguyên tắc và điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp
a) Đối tượng được tách thửa phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm b, khoản 3 của quy định này, ngoại trừ các trường hợp sau:
- Thửa đất nằm trong phạm vi ranh giới của khu vực dồn điền, đổi thửa theo chương trình của Thành ủy Hà Nội.
- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích văn hóa sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Di sản Văn hóa.
b) Việc tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện được quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai, cùng với các điều kiện sau:
- Nếu thửa đất nằm trong ranh giới khu dân cư, việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện đã quy định tại khoản 1 của quy định này.
- Nếu thửa đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư, sau khi tách thửa, thửa đất mới phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo loại đất như sau:
| Loại đất | Diện tích tối thiểu |
|---|---|
| Đất trồng cây hàng năm | 300 m² (phường/thị trấn), 500 m² (xã) |
| Đất trồng cây lâu năm và đất nông nghiệp khác | 500 m² (phường/thị trấn), 1.000 m² (xã) |
| Đất nuôi trồng thủy sản | 500 m² (phường/thị trấn), 1.000 m² (xã) |
| Đất rừng sản xuất | 5.000 m² (phường/xã) |
c) Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật về đất đai, cần tổ chức xét duyệt điều kiện và thực hiện nghĩa vụ tài chính dựa trên thửa đất gốc (thửa đất ban đầu).
Độc giả tải về quyết định liên quan dưới đây để tham khảo đầy đủ nhất :
Quyết định 61/2024/QĐ-UBND (1,4 MB)
Theo Duan24h.net – Tách thửa TP Hà Nội
