Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2025 đang được các chuyên gia đánh giá cao với nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt trong 6 tháng cuối năm. Với đà phục hồi từ đầu năm, thị trường dự kiến sẽ chứng kiến sự sôi động hơn nhờ nguồn cung tăng, giá cả điều chỉnh và nhu cầu bền vững.
Tuy nhiên, các yếu tố như chính sách thuế, tín dụng và kinh tế vĩ mô sẽ tạo ra nhiều biến động, dẫn đến các kịch bản phát triển khác nhau. Bài viết này tổng hợp các dự báo từ chuyên gia, đồng thời bổ sung dữ liệu mới từ các báo cáo gần đây để cung cấp cái nhìn toàn diện, giúp nhà đầu tư và người mua nhà nắm bắt cơ hội.
Nguồn cung và giá cả dự kiến tăng mạnh
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bức tranh thị trường BĐS trong những tháng cuối năm 2025 được dự báo sôi động với khoảng 25.000 sản phẩm mới ra mắt từ các dự án chuẩn bị mở bán.
Nội Dung Đề Xuất
- Thị trường bất động sản Bình Dương: Nhiều tín hiệu lạc quan
- Các dự án sắp khởi công, khánh thành tại TP HCM trong tháng 12
- Quy hoạch Cù Lao Xanh thành điểm nhấn du lịch Bình Định
Cơ cấu nguồn cung tiếp tục ưu thế tuyệt đối của căn hộ chung cư, chiếm tỷ trọng lớn nhất. Phân khúc cao cấp và hạng sang giữ vai trò chủ lực, trong khi phân khúc thương mại giá rẻ và nhà ở bình dân gần như “tuyệt chủng”. Điều này khiến mặt bằng giá ngày càng xa tầm với của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, chỉ có khả năng mua nhà ở vừa túi tiền.
Dữ liệu mới từ các báo cáo cho thấy nguồn cung có thể cao hơn dự báo ban đầu. Theo CBRE Hà Nội, năm 2025 nguồn cung căn hộ mới có thể đạt trên 30.000 căn, tập trung tại các đô thị lớn như Hà Nội (khoảng 37.000 sản phẩm bao gồm vệ tinh) và TP.HCM (khoảng 18.000 sản phẩm).
Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên, tiếp tục dẫn dắt thị trường, cùng với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Nguồn cung đất nền giảm do quy định siết chặt phân lô bán nền, trong khi biệt thự/liền kề nhà phố tăng từ các dự án đại đô thị đồng bộ hạ tầng.
Giá bán sơ cấp vẫn trong xu hướng tăng mạnh, xuất phát từ áp lực chi phí sử dụng đất, chi phí phát triển dự án và định vị sản phẩm ngày càng cao cấp. Các dự án mới mở bán vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực bền vững và lực cầu đầu tư quay trở lại với kỳ vọng giá tăng. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ dự báo ổn định hơn, không còn quá nóng như trước.
Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản tập trung ở các dự án đại đô thị hoặc địa phương có hạ tầng trọng điểm. Giao dịch ven đô và tỉnh giáp ranh vẫn tăng mạnh nhờ giá thấp hơn trung tâm và tiềm năng tăng giá cao.
Ông Đính nhấn mạnh nhu cầu nhà ở (mua ở và đầu tư) sẽ tiếp tục gia tăng nhờ kinh tế tăng trưởng và đô thị hóa mạnh mẽ. Bổ sung từ báo cáo quý 1/2025 của Địa ốc An Hưng, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng tích cực trong bối cảnh toàn cầu, với GDP dự kiến đạt 8,3-8,5%, hỗ trợ cho đà phục hồi BĐS. Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thúc đẩy nguồn cung mới.
Phân khúc thị trường: Sự phân hóa rõ nét
Thị trường BĐS 2025 chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, với ưu thế thuộc sản phẩm cao cấp và có pháp lý rõ ràng.
Căn hộ chung cư: Phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, dẫn dắt thanh khoản. Nhu cầu đầu tư dịch chuyển sang vùng ven đô thị và tỉnh cấp 2-3, nơi giá thấp hơn và dư địa tăng trưởng cao. Theo VARS, tỷ lệ hấp thụ tốt nhưng tốc độ chậm lại so với trước. Xu hướng mới nổi là bất động sản xanh và bền vững tại đô thị lớn, như Vinhomes Smart City hay Ecopark, tích hợp công nghệ thông minh và năng lượng tái tạo.
Đất nền: Sản phẩm có pháp lý minh bạch, tách thửa hợp lệ và nằm trong khu vực hạ tầng phát triển tiếp tục tăng giá khả quan. Đây là phân khúc thu hút nhà đầu tư ưa “ăn chắc mặc bền” nhờ biên lợi nhuận ổn định. Tuy nhiên, nguồn cung giảm do siết phân lô, và chỉ tăng tại nơi có quy hoạch rõ ràng.
Biệt thự, liền kề và nhà phố: Giá bán sơ cấp duy trì cao, nguồn cung mới từ khu đô thị đầu tư bài bản về hạ tầng tiện ích. Chi phí đất tăng và quỹ đất khan hiếm tại đô thị lớn đẩy giá lên. Trên thứ cấp, giá tại dự án của chủ đầu tư lớn (đã có cư dân) giữ đà tăng ổn định, đặc biệt khi kết hợp cao tầng tạo hiệu ứng cộng hưởng.
Bổ sung từ các nguồn mới, phân khúc bất động sản công nghiệp là điểm sáng nhờ FDI tăng và hạ tầng phát triển, với tăng trưởng tốt trong 2025. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng phục hồi, đặc biệt condotel với dự án được cấp sổ.
Dự báo giá bất động sản
PGS.TS Nguyễn Hồ Phi Hà, Học viện Tài chính, dự báo giá chung cư tại đô thị lớn tăng 5-7%, đặc biệt khu vực hạ tầng tốt. Biệt thự và liền kề tăng 10-15% nhờ nhu cầu ở thực mạnh. Đất nền vùng ven chỉ tăng tại nơi quy hoạch rõ và pháp lý minh bạch. Tổng thể, giá BĐS cả nước trong 6 tháng cuối 2025 dự kiến 7-10%, nhưng sàng lọc theo khu vực và phân khúc.
Dữ liệu mới xác nhận xu hướng này. Theo các chuyên gia, giá có thể tăng 5-10% mỗi năm tùy phân khúc. Tại Hà Nội, giá chung cư từ 40 triệu/m² năm 2022 lên hơn 70 triệu/m² cuối 2024, và tiếp tục tăng. Thị trường siêu sang hình thành, với giá cao khẳng định đẳng cấp, tập trung tại Thảo Điền, Thủ Thiêm (TP.HCM) hay Hồ Tây (Hà Nội).
Dưới đây là bảng so sánh dự báo giá các phân khúc chính:
| Phân khúc | Dự báo tăng giá 6 tháng cuối 2025 | Yếu tố ảnh hưởng chính |
|---|---|---|
| Chung cư đô thị lớn | 5-7% | Hạ tầng tốt, nguồn cung cao cấp tăng |
| Biệt thự/liền kề | 10-15% | Nhu cầu ở thực, quỹ đất khan hiếm |
| Đất nền vùng ven | Tùy chọn lọc, trung bình 7-10% | Quy hoạch rõ, pháp lý minh bạch |
| Tổng thể cả nước | 7-10% | Kinh tế tăng trưởng, đô thị hóa |
Các kịch bản cho thị trường cuối năm 2025
Các chuyên gia đưa ra nhiều kịch bản dựa trên yếu tố chính sách và kinh tế.
- Từ ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ PropertyGuru Group: Hai kịch bản. Kịch bản 1: Thuế đối ứng tiếp tục là rào cản, dẫn đến tâm lý thận trọng, BĐS dòng tiền (tạo thu nhập ổn định) làm trụ cột. Kịch bản 2: Chính sách thuế cởi trói, nhà đầu tư tự tin hơn, đất nền “cất cánh”. Hiện tại nghiêng về kịch bản 1.
- Từ VARS: Ba kịch bản. 1: Ổn định, phục hồi chậm nếu chính sách thận trọng. 2: Phục hồi mạnh nếu tín dụng nới lỏng, pháp lý tháo gỡ (rõ nét từ 2026). 3: Tăng trưởng nóng nếu có cú hích chính sách, nhưng rủi ro đầu cơ.
- Từ PGS.TS Trần Kim Chung: Ba kịch bản. 1: Trung tính (phát triển tốt theo xu thế, dễ xảy ra nhất). 2: Bùng nổ (nếu kinh tế toàn cầu ổn định, FDI tăng). 3: Không như mong muốn (ít xảy ra, nếu có bất định).
Bổ sung từ nguồn mới, kịch bản lạc quan cho thấy nguồn cung tăng 40-50%, giá tăng 15-25% nếu phục hồi mạnh. Theo DXS-FERI, ba kịch bản lý tưởng với nguồn cung tăng 20-30%, lãi suất thả nổi 8-13%, tỷ lệ hấp thụ 30-40%. Thị trường có thể bùng nổ nếu kinh tế vĩ mô tích cực, nhưng cần kiểm soát đầu cơ.
Kết luận: Hướng tới phát triển bền vững
6 tháng cuối năm 2025 sẽ là thời điểm then chốt để thị trường BĐS Việt Nam giữ đà phục hồi mà không mất ổn định, hướng tới phát triển thực chất, lâu dài và bền vững.
Với các điểm sáng từ kinh tế tăng trưởng, pháp lý cải thiện và nhu cầu mạnh, nhà đầu tư nên tập trung vào sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt và phân khúc xanh. Tuy nhiên, cần theo dõi chính sách thuế và tín dụng để điều chỉnh chiến lược. Thị trường đang bước vào chu kỳ mới, đầy hứa hẹn nhưng cũng đòi hỏi sự cẩn trọng.
