Dự án bất động sản đang thế chấp có được mua, bán?

Theo luật sư, sau khi thế chấp khu đất xây chung cư cho ngân hàng thì người thế chấp không được bán các căn hộ cho người khác trừ trường hợp được bên ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Hiện có tình trạng chủ đầu tư đã thế chấp khu đất xây chung cư cho ngân hàng nhưng vẫn tổ chức bán căn hộ theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn. Đến khi hoàn thiện thì không bàn giao được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) cho cư dân.

Trong khi đó, người dân không thể biết được các dự án đã thế chấp hoặc chủ đầu tư cố tình giấu, ảnh hưởng quyền lợi của người mua.

Xét về góc độ pháp lý, trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, luật sư Trương Anh Tuấn (đoàn luật sư thành phố Hà Nội) cho biết thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Luật Nhà ở năm 2014 và các Nghị định có liên quan của Chính phủ đã quy định rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).

Quy định trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp bán nhà ở mà dự án nhà ở đó đã được thế chấp và trách nhiệm của Sở Xây dựng trong việc xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán.

Trường hợp chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản vi phạm các quy định thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Điểm a Khoản 3 Điều 58 Mục 1 Chương V Nghị định 16/2022/NĐ-CP (Số: 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 01 năm 2022), mức phạt cao nhất là 600 triệu đồng.

Ngoài ra, hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có vi phạm quy định tại Điểm a, Điểm b và Điểm e Khoản 3 Điều 58 Mục 1 Chương V Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Do đó, người mua nhà ở có thể liên hệ với Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở để phản ánh về các vi phạm (nếu có) của chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.

Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo Khoản 1 Điều 147 Mục 8 Chương VIII Luật Nhà ở năm 2014 (Số: 65/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014).

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản)… thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo Khoản 1 Điều 4 Mục 1 Chương II Nghị định 02/2022/NĐ-CP (Số: 02/2022/NĐ-CP, ngày 06 tháng 01 năm 2022) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

“Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư, cơ quan chức năng công khai danh sách dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng”, luật sư Tuấn phân tích.

Đối với các quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm, thông tin về biện pháp bảo đảm đã đăng ký được lưu giữ trong sổ đăng ký cơ sở dữ liệu và Hệ thống dữ liệu quốc gia về biện pháp bảo đảm. Cơ quan đăng ký có trách nhiệm cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm đã đăng ký theo yêu cầu của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình theo Khoản 3 Điều 7 Chương I Nghị định 102/2017/NĐ-CP (Số: 102/2017/NĐ-CP, ngày 01 tháng 9 năm 2017) về biện pháp đăng ký bảo đảm.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Như vậy, người dân cũng có thể yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp các thông tin về việc dự án nhà ở có đang được thế chấp hay không.

Ngoài ra, theo Khoản 8 Điều 320 Tiểu mục 2 Mục 3 Chương XV Phần thứ ba Bộ luật Dân sự năm 2015 (Số: 91/2015/QH13, ngày 24 tháng 11 năm 2015) khẳng định: Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 321 Tiểu mục 2 Mục 3 Chương XV Phần thứ ba của Bộ luật này.

Theo luật sư Tuấn, nếu ngân hàng không đồng ý, các bên tuyệt đối không nên lập vi bằng để mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng bởi tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khi quyết định mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng cũng là lúc người mua phải đối mặt với những rủi ro nhất định, ví dụ như khi thế chấp thì sổ hồng được ngân hàng lưu giữ nên người mua có thể không nắm được chính xác các thông tin liên quan; có thể có tranh chấp giữa các đồng sở hữu dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn…

“Vì thế, để tránh những rủi ro không đáng có, nếu biết chính xác nhà đang được thế chấp, cần yêu cầu tiến hành giao dịch 3 bên: bên bán, bên mua và ngân hàng”, luật sư Tuấn khuyến cáo./

Theo Dangcongsan