Loạt vấn đề pháp lý trong đầu tư chia nhỏ bất động sản

Thị trường đầu tư như trái phiếu, chứng khoán đang còn nhiều biến động. Trong khi đó, bất động sản vẫn là kênh hút vốn ổn định. Không những thế, hiện nay mô hình chia nhỏ giá trị bất động sản xuất hiện được đánh giá là cơ hội tốt để các nhà đầu tư gia nhập thị trường, giảm thiểu rủi ro và không bỏ lỡ các đợt sóng tăng giá. Ngoài ra, mô hình này còn nhằm thúc đẩy thanh khoản giao dịch bất động sản.

Nhu cầu nhà ở cao trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế là các yếu tố khiến cho bất động sản vẫn là kênh hút dòng vốn trên thị trường. Tuy nhiên, để đầu tư đáp ứng nhu cầu bất động sản người tham gia cần có số vốn lớn.

Để đáp ứng nhu cầu này cho người vốn thấp, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều hướng đi mới, đơn cử như việc chia nhỏ giá trị bất động sản thành nhiều phần cho nhà đầu tư.

Một số chuyên gia cho rằng, hình thức chia nhỏ bất động sản trên thế giới được hiểu là quỹ tín thác bất động sản (REIT). Các quỹ tín thác hoạt động trên cơ sở huy động vốn của nhiều nhà đầu tư, giúp các nhà đầu tư có thể kiếm cổ tức từ các khoản đầu tư bất động sản, mà không cần tự mua, quản lý hoặc cấp vốn trực tiếp cho bất kỳ tài sản nào.

Ông David Jackson – Tổng Giám Đốc Colliers Việt Nam – cho biết, trên thị trường vốn toàn cầu, quỹ tín thác bất động sản hoạt động rất mạnh mẽ, đặc biệt ở những quốc gia G7, nơi các quỹ này đóng vai trò không thể thiếu và chiếm quy mô khá lớn trong các hoạt động đầu tư. Quỹ tín thác bất động sản được cho là có xu hướng tăng trưởng về lợi nhuận nhanh hơn so với cổ phiếu và trái phiếu.

Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE Việt Nam – ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định đây là phương thức mà các chủ đầu tư đã có sự linh động trong việc đa dạng hoá các kênh tiếp cận đối với các nhà đầu tư lẻ. Bởi theo ông Kiệt, trên thị trường dù có khó khăn thì nhu cầu đầu tư vẫn luôn có.

Theo các chuyên gia, với giải pháp chia nhỏ bất động sản, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra số vốn rất nhỏ, hợp lý để có thể đầu tư ngay. Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư chuyên nghiệp muốn đa dạng hoá danh mục đầu tư bằng cách bỏ nhiều trứng vào các giỏ khác nhau, nghĩa là đầu tư nhiều suất, nhiều căn cùng một lúc. Tại Việt Nam, mô hình này hiện được áp dụng tại một dự án thuộc phía Đông Hà Nội và một dự án tại TP.Hồ Chí Minh.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Bùi Đình Ứng (đoàn luật sư TP.Hà Nội) chỉ ra ba vấn đề pháp lý trong cuộc chơi này. Một là cơ sở xác định giá trị tài sản khi một bên đưa ra cam kết đầu tư chung, sở hữu chung. Hai là quyền sở hữu riêng lẻ được xác định ra sao. Cuối cùng là công cụ pháp lý nào bảo vệ nhà đầu tư nếu trong trường hợp các cam kết đầu tư bị phá vỡ.

Theo luật sư Ứng việc thỏa thuận giữa các bên trong đầu tư chung, điều tiên quyết là sở hữu cái gì và cơ sở ở đâu (quyền sở hữu tài sản hiện tại và lợi ích phát sinh) phải có hành lang pháp lý và hợp đồng giữa các bên sẽ thỏa thuận trong khung hành lang ấy.

Theo Báo Lao Động