Giao dịch Repo (cam kết mua lại) trong bất động sản là gì?

Trên thị trường hiện nay, có một hiện tượng đáng chú ý là nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đang sử dụng phương thức giao dịch Repo để huy động vốn, tuy nhiên đã có trường hợp họ không tuân thủ cam kết mua lại tài sản theo hình thức đã thỏa thuận. Điều này dẫn đến việc số lượng các hợp đồng mua bán Repo vẫn còn tồn đọng và chưa được giải quyết, tạo ra một vấn đề đáng lo ngại trong thị trường.

Trong ngữ cảnh giao dịch tài chính, đặc biệt là trên thị trường chứng khoán, chúng ta thường nghe đến hai khái niệm: “mua lại” (Repo) và “mua lại đảo ngược” (Reverse Repo). Theo cơ chế này, người bán (ví dụ như bán cổ phiếu) có nhu cầu về thanh khoản và muốn huy động vốn nhanh chóng, do đó họ thỏa thuận bán một lượng cổ phiếu cho một bên khác có sẵn tiền. Người bán cam kết sẽ mua lại số cổ phiếu này trong một khoảng thời gian nhất định với một giá mua lại cao hơn so với giá đã bán ban đầu, nhằm tạo ra lợi nhuận cho bên mua.

Theo Thông tư số 41/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 30/12/2016, giao dịch Repo là giao dịch mà một bên bán và chuyển quyền sở hữu của tài sản tài chính cho bên kia, đồng thời cam kết sẽ mua lại và nhận lại quyền sở hữu của tài sản tài chính đó sau một thời gian nhất định với một giá cố định.

Theo Điều 1, Khoản 3 của Thông tư số 22/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, giao dịch Reverse Repo là giao dịch mà một bên mua và nhận chuyển quyền sở hữu của tài sản tài chính từ bên kia, đồng thời cam kết sẽ bán lại và chuyển quyền sở hữu của tài sản tài chính đó sau một thời gian nhất định với một giá cố định, bao gồm cả giao dịch mua có kỳ hạn các công cụ chuyển nhượng, giấy tờ có giá trị khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước về hoạt động chiết khấu các công cụ chuyển nhượng, giấy tờ có giá trị khác.

Từ đó, có thể xác định rằng chỉ có các giao dịch liên quan đến việc mua lại, tạo ra quyền mua lại hoặc mua lại đảo ngược với tài sản tài chính là đối tượng được phép dưới các hình thức Repo và Reverse Repo này.

Trong lĩnh vực bất động sản, quy định về các giao dịch liên quan đến quyền phát sinh tài sản trong tương lai, như mua bán bất động sản, vẫn là một vấn đề mơ hồ theo pháp luật Việt Nam. Cả trước và sau này, không có quy định cụ thể nào cho phép hoặc hướng dẫn về loại giao dịch này.

Để thảo luận về các giao dịch bất động sản, chúng ta thường phải tham chiếu đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Gần đây, cũng có thể nêu đến Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đã được Quốc hội thông qua vào ngày 28/11/2023 nhưng vẫn chưa có hiệu lực.

Tuy nhiên, cả hai luật này đều không đề cập đến việc thực hiện các giao dịch bất động sản dưới hình thức Repo hoặc Reverse Repo, dù Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đã mở rộng phạm vi của các hợp đồng kinh doanh lên đến 11 loại khác nhau. Do đó, trong lĩnh vực này, vẫn còn sự mơ hồ và thiếu rõ ràng trong việc quy định và hướng dẫn các giao dịch liên quan đến quyền phát sinh tài sản.

Trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, các điều khoản cần thiết theo luật định là những điều bắt buộc phải có, tuy nhiên, pháp luật chuyên ngành không đề cập đến thỏa thuận về Repo. Mặc dù vậy, gần đây, một số chủ đầu tư đã cố gắng sử dụng các quy định về “chuyển nhượng hợp đồng khi chưa hình thành tài sản hiện hữu” để áp dụng cho các giao dịch Repo liên quan đến tài sản bất động sản trong dự án của họ. Tuy nhiên, điều này được coi là vi phạm pháp luật và không tuân thủ các quy định chuyên ngành.

Khi xem xét các giao dịch Repo từ quan điểm của pháp luật dân sự về mua bán tài sản, quyền tài sản, rủi ro đối với tài sản, và chuộc lại tài sản đã bán, ta nhận thấy rằng chúng chỉ dừng lại ở mức các chủ đầu tư đưa vào các quy định chung chung có liên quan đến việc chuộc lại tài sản đã bán theo Điều 454 của Bộ luật Dân sự 2015. Pháp luật dân sự hiện hành cũng không có quy định cụ thể về loại hợp đồng này.

Tổng hợp bởi Duan24h.net