Thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn và hết “bán lúa non”

Thị trường Bất Động Sản chuyển mình với Luật Đất Đai 2024 và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023, yêu cầu khắt khe đối với doanh nghiệp, ngăn chặn hành vi “bán lúa non” và thông tin minh bạch hơn.

Sân chơi mới không dành cho “Tay Mơ”

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức. Nhiều dự án và công trình nhà ở thương mại không được thực hiện đúng quy trình, chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, dẫn đến tình trạng các dự án bị treo, chậm tiến độ và không đảm bảo chất lượng.

Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng mà còn dẫn đến nhiều tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư. Các vấn đề thường gặp bao gồm việc chủ đầu tư giao nhà trễ hẹn, chất lượng không đúng như cam kết, thiếu hạ tầng văn hóa xã hội, và chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Những vấn đề này đang dần được khắc phục nhờ sự ra đời của Luật Đất Đai 2024, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023, và Luật Nhà Ở 2023. Các quy định mới này sẽ làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch và chỉ những doanh nghiệp có năng lực thực sự mới có thể tham gia.

Yêu cầu khắt khe đối với doanh nghiệp Bất Động Sản

Một trong những điểm đáng chú ý của Luật Đất Đai 2024 là quy định rằng các doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhà ở thương mại phải sở hữu đất và phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý. Nhà nước chỉ thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại khi xây dựng khu đô thị.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam, đây là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, cũng như những doanh nghiệp mới gia nhập thị trường. Những doanh nghiệp này cần phải có nguồn lực tài chính mạnh mẽ, năng lực kỹ thuật cao, và kinh nghiệm thực tiễn qua các dự án đã hoàn thành.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang sàng lọc các doanh nghiệp, chỉ những doanh nghiệp đủ năng lực mới có thể tồn tại và phát triển. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải liên doanh, liên kết để có đủ sức cạnh tranh và phát triển trên thị trường.

Một phương án khác mà doanh nghiệp có thể lựa chọn là chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, để thực hiện được điều này, khu đất đó phải đáp ứng đủ điều kiện, trong đó có yêu cầu phải có một phần đất ở để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang phát triển nhà ở thương mại.

Quy định nghiêm ngặt ngăn chặn hành vi “Bán Lúa Non”

Ngoài các yêu cầu về phát triển dự án, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 cũng quy định chặt chẽ về việc bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản. Theo điểm 5, Điều 23 của Luật, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị hợp đồng cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Điểm 1, Điều 25 của Luật cũng quy định việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở hoặc công trình xây dựng.

Các quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng các dự án chỉ tồn tại trên giấy, chưa hề xây dựng, nhưng chủ đầu tư đã huy động vốn từ người mua thông qua hình thức đặt cọc, hợp đồng mua bán, hoặc góp vốn, gây ra rủi ro lớn cho người mua.

Theo quy định mới, trước khi huy động vốn, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về việc nhà ở đủ điều kiện để bán, cho thuê mua.

Kỳ vọng minh bạch và tăng niềm tin của người mua

TS. Phạm Anh Khôi, chuyên gia nghiên cứu bất động sản, nhận định rằng trước đây, việc đặt cọc mua nhà thường diễn ra tùy tiện, không có quy định rõ ràng, dẫn đến nhiều dự án “ma” xuất hiện. Chủ đầu tư có thể yêu cầu người mua đặt cọc ngay cả khi dự án chưa có thực tế, khiến người mua rơi vào thế bị động và chịu nhiều rủi ro.

Các quy định mới của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 sẽ giúp lọc bỏ những chủ đầu tư không có năng lực thực sự, đồng thời bảo vệ người mua khỏi các rủi ro tài chính và pháp lý. Những quy định này được kỳ vọng sẽ làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn và khôi phục lại niềm tin của người mua nhà.

Tổng hợp bởi Duan24h.net