89% môi giới bất động sản chưa có hoặc đã hết hạn chứng chỉ hành nghề

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức, từ các vụ lừa đảo quy mô lớn đến sự thiếu chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới, việc chuẩn hóa đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề trở thành yếu tố then chốt.

Theo các quy định mới từ Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) và Nghị định 144/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 1/7/2025), môi giới BĐS phải đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt hơn, bao gồm việc bắt buộc có chứng chỉ hành nghề và làm việc qua doanh nghiệp, không được hành nghề tự do từ 1/1/2025.

Điều này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý mà còn nâng cao niềm tin của khách hàng, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường. Bài viết sẽ phân tích sâu vấn đề, nguyên nhân, và các giải pháp, đồng thời bổ sung dữ liệu cập nhật từ các nguồn uy tín để cung cấp cái nhìn toàn diện.

Thực trạng “Mắc Kẹt” của đội ngũ môi giới bất động sản

Theo khảo sát toàn quốc mới nhất của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), với hơn 20.000 môi giới tham gia, hiện có tới 89% môi giới chưa có hoặc đã hết hạn chứng chỉ hành nghề. Con số này cao hơn so với các năm trước, phản ánh tình trạng khoảng trống pháp lý kéo dài.

Hơn nữa, gần 52% (cụ thể là 51% theo báo cáo gần đây) chưa từng tham gia đào tạo chính quy, trong khi 93% bày tỏ mong muốn tham gia kỳ thi sát hạch để hành nghề hợp pháp.

Thực tế cho thấy, nhiều địa phương chưa tổ chức kỳ thi nào kể từ cuối năm 2024, dẫn đến hàng vạn môi giới rơi vào tình trạng “hành nghề chui”. Điều này không chỉ gây đình trệ giao dịch mà còn làm phát sinh rủi ro pháp lý, ảnh hưởng đến uy tín của toàn ngành.

Ví dụ, tại một số tỉnh miền Trung và miền Nam, việc thiếu cơ quan tổ chức thi đã khiến doanh nghiệp phải tự đào tạo nội bộ, nhưng thiếu chuẩn chung dẫn đến chất lượng không đồng đều.

Bên cạnh đó, tình trạng đào tạo kém chất lượng vẫn phổ biến. Nhiều cơ sở không đủ điều kiện pháp lý vẫn tổ chức lớp học rút gọn dưới 10 tiết, thay vì tối thiểu 74 tiết theo quy định, bỏ qua phần thực hành và sử dụng giảng viên không đạt chuẩn.

Điều này không chỉ gây thiệt hại tài chính cho người học mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý, làm suy giảm niềm tin thị trường. Theo VARS IRE, các khóa học “trái phép” này đang lan tràn, dẫn đến cảnh báo rủi ro cho người tham gia, vì chứng chỉ giả hoặc không hợp lệ có thể dẫn đến phạt nặng hoặc mất việc.

Đáng chú ý, dù Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã có hiệu lực hơn một năm, nhưng đến nay (tháng 8/2025), hàng chục ngàn môi giới vẫn thiếu chứng chỉ hoặc chứng chỉ hết hạn. Nguyên nhân chính là sự đình trệ trong đăng ký học và thi từ cuối 2024, do thiếu cơ quan tổ chức. Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp đã tự liên hệ các cơ quan chức năng địa phương nhưng không nhận được hướng dẫn cụ thể.

Nguyên nhân và thay đổi pháp lý mới nhất

Bà Hoàng Thu Hằng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết: Trước đây, Sở Xây dựng các tỉnh thành được giao nhiệm vụ cấp chứng chỉ. Tuy nhiên, Nghị định 96/2023 đã chuyển giao cho UBND cấp tỉnh, dẫn đến vướng mắc trong thực thi, đặc biệt trong bối cảnh sáp nhập địa phương và sở ban ngành.

May mắn thay, Bộ Xây dựng đã ban hành Nghị định 144/2025/NĐ-CP, sửa đổi một phần Nghị định 96, quay lại giao cho Sở Xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, hiệu lực từ 1/7/2025. Nghị định này phân quyền, phân cấp triệt để trong lĩnh vực quản lý nhà nước, giúp tháo gỡ nhanh chóng các vướng mắc.

Sắp tới, các địa phương và Sở Xây dựng có thể tổ chức kỳ thi mà không gặp trở ngại lớn. Một điểm mới quan trọng: Trước kia, thi sát hạch không bắt buộc giấy chứng nhận hoàn thành khóa học, nhưng theo luật mới, đây là điều kiện bắt buộc để tham gia thi.

Ngoài ra, từ 1/1/2025, môi giới phải có chứng chỉ và làm việc qua doanh nghiệp, với kỳ thi ít nhất một lần/năm do UBND tỉnh hoặc Sở Xây dựng ủy quyền tổ chức. Thủ tục cấp mới chứng chỉ bao gồm nộp hồ sơ trực tiếp hoặc trực tuyến, với thời hạn xử lý 20 ngày làm việc. Những thay đổi này dự kiến sẽ giúp hàng nghìn môi giới hoàn thiện hồ sơ, giảm tình trạng “mắc kẹt” pháp lý.

Rủi ro từ các vụ lừa đảo và ý kiến chuyên gia

Các vụ lừa đảo BĐS gần đây càng nhấn mạnh nhu cầu chuẩn hóa. Ví dụ, năm 2025, Lê Thị Nguyệt (23 tuổi, Hà Tĩnh) – một môi giới thua lỗ – đã lừa đảo chiếm đoạt gần 18 tỷ đồng từ 11 nạn nhân chỉ trong 4 tháng.

Tương tự, năm 2024, một đối tượng ở Bà Rịa – Vũng Tàu lừa bán đất nền dự án ảo, khởi tố vụ án. Những trường hợp này thường liên quan đến môi giới thiếu chứng chỉ, dẫn đến lãnh đạo doanh nghiệp thiếu trách nhiệm, kéo theo nhân viên bị bắt và mất sự nghiệp.

Tại hội thảo “Chuẩn hóa đào tạo và cấp chứng chỉ – Nâng tầm môi giới chuyên nghiệp” do VARS tổ chức tại TP.HCM, ông Nguyễn Thái Bình (Tổng giám đốc Đông Tây Land) nhấn mạnh: Khi tuyển dụng, cần ưu tiên kiến thức, kỹ năng và thái độ, nhưng chỉ 10% nhân sự có chứng chỉ hợp pháp. Doanh nghiệp phải tự đào tạo, dễ dẫn đến sai phạm như “lùa gà” khách hàng.

Bà Trần Thị Cẩm Tú (Tổng giám đốc EximRS) chia sẻ: Chỉ 10% nhân sự đạt chuẩn, nên phải liên kết đào tạo, nhưng đình trệ thi sát hạch gây lúng túng. Bà kiến nghị Bộ Xây dựng khơi thông quy trình, chuẩn hóa tiêu chí quốc gia, và cho phép thi trực tuyến để tránh bằng giả.

Bà Nguyễn Thùy Dương (Giám đốc CTS) chỉ ra: Nhiều người coi chứng chỉ như “tấm vé qua cửa”, chọn khóa học ngắn rẻ thay vì bài bản. Việc chuẩn hóa là cần thiết để nâng cao chất lượng.

Ông Vương Duy Dũng (Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS) đề xuất cải thiện giáo trình, cách thi, và quốc tế hóa nội dung để tránh “mỗi nơi một kiểu”.

Ông Phạm Lâm (Phó chủ tịch VARS) nhấn mạnh: Nghề nào cũng cần “học thật, làm thật, sống thật”. Chủ doanh nghiệp thiếu đạo đức sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý cho cả nhân viên. Về lâu dài, cần khắt khe tuyển dụng chỉ môi giới có chứng chỉ, đồng thời đào tạo bổ sung.

Lợi ích của việc chuẩn hóa đào tạo và giải pháp “Chặn Lùa Gà”

Chuẩn hóa đào tạo mang lại nhiều lợi ích: Đảm bảo môi giới có kiến thức pháp lý vững chắc, kỹ năng định giá BĐS, và đạo đức nghề nghiệp cao, giảm rủi ro lừa đảo. Theo các chuyên gia, điều này nâng cao uy tín nghề nghiệp, tăng năng lực cạnh tranh, và thúc đẩy phát triển bền vững thị trường. Khóa học chuẩn giúp hiểu rõ loại hình BĐS, thị trường, và cách xử lý giao dịch, hướng tới chuyên nghiệp hóa như các nước phát triển.

Để “chặn lùa gà”, cần:

• Siết chặt đào tạo: Yêu cầu tối thiểu 74 tiết, bao gồm thực hành và giảng viên chuẩn.
• Tăng cường thi sát hạch: Cho phép thi trực tuyến, tổ chức định kỳ.
• Xử lý nghiêm vi phạm: Phạt nặng khóa học trái phép và môi giới “chui”.
• Doanh nghiệp trách nhiệm: Chỉ tuyển có chứng chỉ, đào tạo liên tục.
• Hợp tác quốc tế: Học hỏi mô hình từ các nước để nâng cao giáo trình.

Kết luận

Việc chuẩn hóa đào tạo và cấp chứng chỉ không chỉ là quy định pháp luật mà còn khẳng định nghề môi giới BĐS là nghề được xã hội tôn trọng. Với Nghị định 144/2025 và các thay đổi mới, thị trường Việt Nam có cơ hội tháo gỡ vướng mắc, xây dựng đội ngũ chuyên nghiệp. Ông Phạm Lâm khẳng định: Đây là bước đi quan trọng để thúc đẩy minh bạch, ổn định và phát triển bền vững. Doanh nghiệp và môi giới cần chủ động cập nhật để tránh rủi ro, góp phần xây dựng thị trường BĐS lành mạnh hơn trong năm 2025 và các năm tới.