Lấy ý kiến hạn chế cho vay khi mua căn nhà thứ 2

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (thuộc Bộ Xây dựng) đang lấy ý kiến góp ý từ 5 bộ, ngành liên quan về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ. Dự thảo tập trung vào các cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản, nhằm giảm giá nhà ở, minh bạch giao dịch và hạn chế đầu cơ.

Bộ Xây dựng đề xuất 3 giải pháp chính, bao gồm hạn chế tín dụng cho vay mua nhà thứ hai trở lên, bắt buộc giao dịch qua trung tâm do Nhà nước quản lý, và dành quỹ đất cho nhà ở thương mại giá phù hợp. Dưới đây là phân tích chi tiết từng cơ chế.

Hạn chế hạn mức cho vay mua nhà thứ hai trở lên

Để kiểm soát dòng vốn đầu cơ vào bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ chỉ đạo các tổ chức tín dụng tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay nghiêm ngặt đối với các khoản vay mua nhà ở (trừ nhà ở xã hội). Chính sách này nhằm giảm áp lực giá nhà bằng cách hạn chế khả năng vay vốn cao cho những người đã sở hữu nhà.

Chi tiết hạn mức cho vay

• Mua nhà ở thứ hai: Hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Ví dụ, nếu hợp đồng mua bán có giá 2 tỷ đồng, người mua chỉ được vay tối đa 1 tỷ đồng, phải tự chi trả ít nhất 50% bằng vốn tự có.
• Mua nhà ở thứ ba trở lên: Hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Trong trường hợp này, nếu hợp đồng giá 3 tỷ đồng, khoản vay tối đa chỉ là 900 triệu đồng, buộc người mua phải chuẩn bị vốn lớn hơn để tránh lạm dụng tín dụng cho mục đích đầu cơ.

Chính sách này không áp dụng cho nhà ở xã hội, nhằm bảo vệ phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Việc áp dụng sẽ giúp giảm dòng tiền “nóng” đổ vào bất động sản, từ đó kiềm chế giá tăng nóng và thúc đẩy thị trường hướng tới nhu cầu thực.

Bắt buộc giao dịch bất động sản qua trung tâm do nhà nước quản lý

Để minh bạch hóa các giao dịch và hạn chế tình trạng “làm giá” hoặc giao dịch ngầm, Bộ Xây dựng đề xuất tất cả các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập và quản lý.

Chức năng chính của trung tâm:

• Liên thông điện tử: Kết nối giữa các cơ quan, tổ chức liên quan (như cơ quan thuế, đăng ký đất đai, ngân hàng) để thực hiện giao dịch một cách liền mạch.
• Tổ chức và giám sát: Giám sát toàn bộ quy trình giao dịch, bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.
• Xác thực giao dịch: Đảm bảo mọi hợp đồng đều được xác nhận chính thức, tránh tình trạng giao dịch “dưới bàn” hoặc sử dụng giấy tờ giả mạo.

Việc bắt buộc sử dụng trung tâm sẽ giúp Nhà nước theo dõi dòng chảy bất động sản, phát hiện sớm các dấu hiệu đầu cơ (như mua đi bán lại nhanh chóng), và thu thuế đầy đủ. Điều này dự kiến sẽ góp phần ổn định giá thị trường bằng cách loại bỏ các giao dịch không minh bạch.

Dành tối thiểu 30% dự án nhà ở thương mại cho nhà giá phù hợp

Để tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ quy định UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương dành tối thiểu 30% tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 – 2030 để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp. Tỷ lệ này được điều chỉnh linh hoạt tùy theo tình hình thực tế địa phương, nhằm đảm bảo nguồn cung nhà ở tiếp cận được với người thu nhập trung bình.

Các chính sách đặc thù áp dụng cho dự án nhà ở thương mại giá phù hợp:

Dự án này sẽ được hưởng nhiều ưu đãi để giảm chi phí và giá bán, tương tự nhà ở xã hội nhưng dành cho phân khúc thương mại:

• Lựa chọn chủ đầu tư: Không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư áp dụng tương tự như dự án nhà ở xã hội, giúp rút ngắn thời gian và giảm chi phí hành chính.
• Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất: Áp dụng theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định pháp luật đất đai. Nếu bảng giá đất chưa ban hành thống nhất, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá cụ thể cho từng dự án, đảm bảo tính khả thi.
• Lợi nhuận định mức: Chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận tối đa 2% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án (bao gồm cả tiền sử dụng đất và tiền thuê đất). Điều này khuyến khích doanh nghiệp tham gia mà không lo lỗ lã.
• Phương pháp xác định giá bán/thuê mua: Áp dụng tương tự như nhà ở xã hội, dựa trên chi phí xây dựng cộng lợi nhuận định mức, đảm bảo giá “vừa túi tiền”.
• Không phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội: Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được miễn bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án, giúp tối ưu hóa sử dụng đất.
• Hạn chế chuyển nhượng: Người mua không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, nhằm tránh đầu cơ và đảm bảo nhà đến tay người cần thực sự.

Điều chỉnh dự án đang triển khai:

Đối với các dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn chủ đầu tư theo quy định pháp luật, nếu có nhu cầu điều chỉnh mục tiêu sang nhà ở thương mại giá phù hợp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc chủ đầu tư có thể thực hiện điều chỉnh theo quy định pháp luật đầu tư. Điều này khuyến khích chuyển đổi các dự án hiện hữu để tăng nguồn cung nhanh chóng.

Kết luận

Dự thảo Nghị quyết này của Bộ Xây dựng nhằm giải quyết triệt để các vấn đề nóng của thị trường bất động sản Việt Nam, từ kiểm soát tín dụng, minh bạch giao dịch đến tăng nguồn cung nhà giá rẻ. Nếu được thông qua, các cơ chế này dự kiến sẽ góp phần giảm giá nhà ở các thành phố lớn, hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Các bộ, ngành đang góp ý, và dự thảo có thể được hoàn thiện trong thời gian tới. Người dân và nhà đầu tư nên theo dõi cập nhật từ Bộ Xây dựng để điều chỉnh kế hoạch mua bán phù hợp.

Nguồn: Dựa trên dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát giá bất động sản (Bộ Xây dựng, 2025).