Thị trường Bất động sản ảnh hưởng thế nào khi lãi suất tiết kiệm tăng

Trong bối cảnh kinh tế đầy biến động, việc nhiều ngân hàng thương mại liên tục điều chỉnh tăng lãi suất huy động từ đầu tháng 11/2025 đang trở thành tâm điểm chú ý.

Động thái này không chỉ phản ánh áp lực lạm phát và dòng vốn thị trường mà còn dự báo sẽ tạo ra những tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản – một lĩnh vực vốn nhạy cảm với chi phí vốn.

Theo các chuyên gia kinh tế, sự gia tăng lãi suất tiết kiệm có thể làm chậm đà phục hồi của bất động sản, ảnh hưởng từ người mua nhà thông thường đến các doanh nghiệp phát triển dự án lớn. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết những tác động tiềm ẩn, dựa trên dữ liệu thực tế và ý kiến từ các tổ chức uy tín.

Áp lực tăng lãi suất cho vay: Hậu quả không thể tránh khỏi

Khi lãi suất huy động tăng, chi phí đầu vào của các ngân hàng thương mại cũng theo đó leo thang, dẫn đến việc điều chỉnh mặt bằng lãi suất cho vay trở thành xu hướng tất yếu.

Dù có thể tồn tại một khoảng trễ nhất định do các chính sách kích thích kinh tế từ đầu năm, nhưng các chuyên gia dự báo rằng từ quý IV/2025, mức lãi suất cho vay bình quân sẽ cao hơn so với quý III. Điều này đặc biệt rõ nét trong lĩnh vực bất động sản, nơi vay vốn chiếm tỷ lệ lớn trong cơ cấu tài trợ dự án.

Thực tế cho thấy, sự biến động lãi suất luôn là “van điều tiết” nhạy cảm nhất đối với thị trường bất động sản. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh rằng khi chi phí vay vốn tăng, giá nhà khó có thể duy trì đà tăng mạnh như giai đoạn trước.

Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, thậm chí bán tháo tài sản để giảm gánh nặng nợ vay. Đồng thời, người mua nhà có nhu cầu ở thực cũng phải tính toán lại kế hoạch tài chính, vì khoản trả nợ hàng tháng có thể tăng đáng kể, làm giảm sức mua tổng thể.

Thanh khoản thị trường giảm sút, người mua và nhà đầu tư thận trọng hơn

Một trong những tác động đầu tiên và rõ rệt nhất của lãi suất tiết kiệm tăng chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường bất động sản. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhóm người mua nhà sử dụng vốn vay – chiếm đa số giao dịch – sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn về kế hoạch tài chính cá nhân. Các nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng, hạn chế mở rộng danh mục vì lợi nhuận kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn leo thang.

Đặc thù của bất động sản nằm ở việc sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, khiến kênh đầu tư này bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất trước biến động lãi suất. Nhiều nhà đầu tư thường dựa vào vốn vay ngắn hạn để đầu tư vào dự án dài hạn, dẫn đến rủi ro đứt gãy dòng tiền khi chi phí tăng đột ngột.

Kết quả là thanh khoản giảm, giao dịch chững lại, và mặt bằng giá khó duy trì đà tăng như trước đây. Hơn nữa, áp lực còn đến từ các khoản vay ưu đãi mua nhà, vốn phổ biến trong những năm gần đây với mức lãi chỉ từ 5,5%/năm hoặc thậm chí miễn lãi, ân hạn gốc lên đến 5 năm.

Tuy nhiên, khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng chung tăng cao, người mua sẽ đối mặt với gánh nặng trả nợ đột biến, dẫn đến nguy cơ nợ xấu quay trở lại hệ thống tín dụng.

Doanh nghiệp phát triển dự án đối mặt với rủi ro kép

Không chỉ người mua, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang đối mặt với rủi ro kép từ sự tăng lãi suất tiết kiệm. Chi phí tài chính leo thang kết hợp với sức cầu suy giảm khiến dòng tiền quay vòng chậm hơn, buộc nguồn cung mới phải thu hẹp.

Khi cung giảm, giao dịch càng chững, tạo vòng lặp tiêu cực cho toàn thị trường. VARS cảnh báo rằng mặt bằng lãi suất cao kéo dài có thể làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới, đặc biệt khi các ngân hàng thường tăng lãi suất vào giai đoạn thị trường trầm lắng.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp chọn chiến lược “án binh bất động” để hạn chế thua lỗ, dẫn đến nguồn cung nhà ở có nguy cơ sụt giảm trong trung hạn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển nhà ở xã hội mà còn làm chậm tiến độ đô thị hóa, vốn đang là động lực tăng trưởng kinh tế.

Lời khuyên cho người mua nhà: Thận trọng và lập kế hoạch dài hạn

Trước những thách thức này, VARS khuyến nghị người dân không nên vay quá 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro khi lãi suất biến động. Hãy ưu tiên chọn chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý minh bạch, nhằm giảm thiểu tình trạng mất cả tiền lẫn tài sản do chậm tiến độ hoặc không bàn giao. TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, bổ sung rằng mức vay tối đa nên chỉ ở 80% giá trị tài sản, với khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng. Quan trọng nhất, cần xây dựng quỹ dự phòng ít nhất 6-12 tháng để ứng phó với mất việc hoặc giảm thu nhập bất ngờ.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc điều hành Công ty Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Thời Đại Mới, chia sẻ cụ thể hơn dựa trên thu nhập gia đình. Với mức thu nhập 30 triệu đồng/tháng, nên dành khoảng 12 triệu đồng để trả nợ ngân hàng; nếu 40 triệu đồng/tháng thì khoảng 16-17 triệu đồng là hợp lý. Còn với thu nhập chỉ 20 triệu đồng, tốt nhất nên tăng cường dòng tiền trước khi quyết định vay mua nhà, tránh rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Dữ liệu thực tế: Các Ngân hàng đang tăng lãi suất huy động

Từ đầu tháng 11/2025, làn sóng tăng lãi suất huy động đã lan rộng tại nhiều ngân hàng. VPBank dẫn đầu với mức tăng 0,3%/năm so với tháng trước. Techcombank điều chỉnh lãi suất kỳ hạn 1-2 tháng lên 3,95%/năm (tăng 0,2%), và kỳ hạn 3 tháng lên 4,75%/năm (tăng 0,3%). PVCombank tăng đồng loạt 0,5%/năm cho các kỳ hạn từ 1-36 tháng. HDBank nâng 0,15%/năm cho kỳ hạn 1-5 tháng và 0,2%/năm cho kỳ hạn 6 tháng. GPBank cũng điều chỉnh tăng 0,1%/năm cho kỳ hạn 1-5 tháng và 0,2%/năm cho 6-36 tháng.

Tóm lại, lãi suất tiết kiệm tăng đang là tín hiệu cảnh báo cho thị trường bất động sản, đòi hỏi sự linh hoạt từ cả người mua, doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Để giảm thiểu tác động, cần theo dõi sát sao chính sách tiền tệ và đa dạng hóa nguồn vốn. Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư hoặc mua nhà, hãy tham khảo ý kiến chuyên gia để đưa ra quyết định sáng suốt, đảm bảo sự ổn định tài chính lâu dài.

(Bài viết dựa trên phân tích từ VTC News, cập nhật ngày 12/11/2025)