Thời gian gần đây, thị trường bất động sản (BĐS), đặc biệt là nhà ở trên địa bàn TP.HCM, những giao dịch mua bán qua vi bằng đang diễn ra khá rầm rộ. Tuy nhiên, các nhà chức trách trong lĩnh vực nhà đất cho rằng, việc mua bán nhà qua vi bằng có thể khiến người mua bị chính quyền cưỡng chế, thậm chí có thể mất trắng vì không hợp pháp.
Chỉ là chứng nhận giao dịch
Kề từ khi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định người dân mua bán bằng giấy tờ viết tay trước 2008 sẽ được giải quyết cấp sổ đỏ và Nghị định sẽ có hiệu lực bắt đầu ngày 3/3, thì thị trường mua bán nhà qua vi bằng đã nở rộ, vì ai cũng hy vọng sẽ được cấp sổ đỏ.
Nhưng anh Nguyễn Văn Minh, một cán bộ phòng công chứng (có chức năng thừa phát lại) cho biết, trong 10 hồ sơ công chứng mua bán và chuyển nhượng nhà đất thì có đến 3,4 hồ sơ yêu cầu mua bán qua vi bằng.
“Việc mua bán nhà qua vi bằng, không chỉ xảy ra ở những quận vùng ven, mà còn cả ở những quận trung tâm có khu vực nằm trong quy hoạch chưa được cấp sổ đỏ và hầu hết những căn nhà này thường là mua bán giấy tay và xây dựng sai quy định”. Anh Minh cho biết thêm.
Cũng giống anh Minh, một cán bộ phòng Thừa phát lại cũng cho hay, vi bằng là biên bản do văn phòng văn phòng Thừa phát lại tại địa phương cấp, chỉ làm chứng cho một giao dịch giữa những bên có liên quan. Chứ không phải là xác định tính xác thực của các loại giấy tờ liên quan về quyền sở hữu tài sản của bên bán hay của người mua.
Vị cán bộ này cũng dẫn chứng rằng, ngay cả trong hồ sơ của phòng Thừa phát lại cũng đã ghi rõ: “Bên mua và bên bán tự chịu trách nhiệm về tính xác thực của các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu tài sản”.
Trong vai một người đi tìm mua nhà, phóng viên TH&CL được giới thiệu với chị Nguyễn Kiều Vân, một người chuyên “săn” mua bán đất tại khu vực quận Bình Chánh.
Nhà ở xã hội TP mới Bình Dương ✅, LOẠI THẤP TẦNG (1 TRỆT, 1 LẦU GỒM ĐẤT) hỗ trợ tư vấn làm hồ sơ trả góp lãi suất 4,8%/năm qua Ngân hàng chính sách, liên hệ 0888 266 898 (Ms Ngoan, cập nhật lúc 01:56 AM, 19/04/2024)
Chị Vân hăm hở giới thiệu: “Em cứ yên tâm, đất của chị hợp lệ nên chị mua và lên thổ cư, sau đó xây lại nên chắc không có vấn đề gì, với lại có vi bằng nhà nước công chứng mà lo gì”. Tôi hỏi: “Thế nhà có giấy phép xây dựng và có làm sổ đỏ được không hả chị? chị Vân ngần ngừ và tránh né, nhưng cũng kiểu trả lời đại khái: “Cứ xây lên để ở, biết khi nào chính quyền mới hỏi tới” (!).
Đại diện văn phòng Thừa phát lại Thủ Đức cũng cho biết, vai trò của Thừa Phát Lại chỉ lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, giấy tờ, tài sản… hoặc ghi nhận buổi làm việc của các bên về việc thực hiện chuyển nhượng; Thừa phát lại không chứng nhận hợp đồng, giao dịch bất động sản, vì thuộc thẩm quyền công chứng, chứng thực.
Và tại Nghị định 135 sửa đổi một số điều của Nghị định 61 về thừa phát lại quy định rõ, “Thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của công chứng, bao gồm các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Mặt khác, vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp thì mới hợp pháp”.
Nhiều hệ lụy và lắm rủi ro
Trong báo cáo mới đây, đại diện thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện tượng mua đất ruộng rồi lên thổ cư, rồi xây những căn hộ “không phép”, sau đó bán sang tay thông qua vi bằng đang có chiều hướng khó kiểm soát.
Vị cán bộ này cho rằng, các trường hợp mua bán qua vi bằng, phần lớn họ có chung giấy chứng nhận QSDĐ, chung giấy phép xây dựng và chung cả số nhà. Điều này ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý, xử lý sai phạm đối với cơ quan nhà nước. Mà thậm chí, người sở hữu tài sản cũng sẽ mất trắng khi phải bỏ ra cả tỷ đồng để mua tài sản đó.
Đại diện Thừa phát lại Thủ Đức cũng cho khẳng định, vi bằng của Thừa Phát Lại không thay thế văn bản phải công chứng. Đồng thời, cần lưu ý rằng giá trị của vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực. Tức là vi bằng không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua.
Anh Nguyễn Thanh Tú, cán bộ phòng công chứng ở quận Gò Vấp cho biết, những giao dịch chuyển nhượng qua vi bằng sẽ không có giá trị về pháp lý. Vì vậy, người mua cũng không được xác nhận công chứng hợp pháp về tài sản, không được làm sổ đỏ và thậm chí là cũng không được nhập hộ khẩu.
“Điều này đồng nghĩa với việc nếu người mua muốn xây dựng, sửa chữa, thế chấp hay chuyển nhượng đối với tài sản đó đều không được phép và tài sản đó có thể bị chính quyền cưỡng chế bất cứ khi nào”. Anh Tú cho hay.
Như vậy, dù hình thức mua bán nhà qua vi bằng tồn tại nhiều rủi ro và dù biết việc mua bán này là bất hợp pháp, nhưng tình trạng rao bán các căn nhà, diện tích đất chưa đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng (sổ đỏ) vẫn luôn có cụm từ công chứng thừa phát lại đi kèm. Song vẫn nhiều người tin tưởng.
Theo Luật gia Việt Dũng, đại diện Công ty Luật Minh Gia: “Có thế thấy, từ giao dịch mua bán, chuyển nhượng bằng vi bằng, việc cùng chung một giấy CNQSDĐ, đã tạo kẽ hở để chủ đất đem cầm cố, sang nhượng cho bên thứ ba, trong khi những người mua qua vì bằng vẫn không hề hay biết. Từ đó, xảy ra tranh chấp, kiện tụng kéo dài và tiền mất tật mang.
Bởi vậy, người mua cần phải xem xét các tính pháp lý hợp pháp về tài sản mà mình muốn giao dịch, thì các văn bản nhà nước cần quy định rõ vai trò và chức năng của Thừa phát lại có được chứng thực các văn bản giao dịch mua bán nhà đất hay không, để tránh người dân xem “vi bằng Thừa phát lại” có giá trị như một giao dịch công chứng hợp pháp. Có như vậy mới góp phần cùng cơ quan quản lý đất đai một cách minh bạch và tránh rủi ro, tranh chấp, cũng như giảm thiểu các vụ kiện tụng dân sự không đáng có”, đại diện Công ty Luật Minh Gia chia sẻ.
Bảo Lan
duan24h.net
Ngân Hàng cho vay tiêu dùng, bất động sản, phát hành thẻ 100 triệu tại TP Hà Nội
LIÊN HỆ MR. QUANG 0934.569.938 (ZALO 247)
