Có nên mua đất nông nghiệp phân lô có sổ sẵn ?

Thời điểm bất động sản nóng sốt nhiều công ty đã tranh thủ những quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp để tung ra thị trường những sản phẩm có sổ sẵn nhưng lại chứa rất nhiều rủi ro. Dưới đây cũng Duan24h.net nói về vấn đề có nên hay không nên mua (đầu tư) đất nông nghiệp phân lô ?

  Rủi ro về quy hoạch ?

Điển hình trong thời gian qua chính là vụ công ty địa ốc Alibaba sở hữu nhiều quỹ đất phân lô bán cho khách hàng và lên báo mới đây là dự án Hồ Tràm Riverside.

Theo các dự án mà Alibaba chào bán cho khách hàng có những dự án công ty đã tiến hành tách sổ theo điều kiện diện tích tối thiểu cho đất nông nghiệp và cam kết với khách hàng sẽ thức đẩy hoàn thiện hạ tầng để bàn giao thì có một số vấn đề sau :

– Đối với đất nông nghiệp thì không thể có giấy phép làm hạ tầng (minh chứng là các dự án thi công hạ tầng chui đều bị phá bỏ).
– Về cam kết hiến đất làm đường điều này khó thực hiện do phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm từng địa phương.
– Không thể chuyển đổi thổ cư phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất từng khu vực và điều kiện chuyển mục đích từng địa phương.
– Rủi ro khi khu đất bị vướng quy hoạch, việc đền bù không có giá trị bao nhiêu.
– Ngoài ra đối với đất nông nghiệp, đa số ngân hàng cũng không hỗ trợ vay vốn theo dạng thế chấp được.

Vậy câu hỏi đặt ra là : Người mua phải chờ đến bao giờ để chủ dự án thực hiện những điều như đã hứa ?

Câu trả lời : Thời gian không xác định, lời hứa trách nhiệm kết thúc khi đã chuyển nhượng và khách hàng đẵ cầm sổ đứng tên mình trên tay.

Xin kể thêm, một số ông chủ còn liều mạng hơn như sau : VD: Diện tích đất tối thiểu tách thửa là 1000m2 đối với đất nông nghiệp. Sau đó họ nhờ 1 công ty đo đạc vẽ trong đó 8 lô đất có diện tích 100m2/lô còn lại là đường giao thông, tiếp tục bán cho 8 người với giá 100 triệu/lô với pháp lý bao gồm (hđ thỏa thuận mua bán, trích lục chia lô dấu mộc công ty đo đạc, …) sau đó tất cả đứng tên đồng sở hữu . Thời gian trôi qua, người giá chết, người còn sống, người muốn bán, … rồi đánh nhau thì ai can thiệp.

Kết luận :Nên mua đất nông nghiệp nếu có tiếp giáp đường, kiểm tra quy hoạch vùng có quy hoạch phù hợp với mục đích mua (đầu tư). Những nhà đầu tư, khách hàng không am hiểu về nhà đất nên tham khảo ý kiến trước khi quyết định.

  Kiến nghị bỏ tách thửa đất nông nghiệp để hạn chế phân lô

Ngày 11/03/2020 Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị xem xét bãi bỏ quy định cho phép tách thửa đối với từng loại đất, không để bị lợi dụng nhằm thực hiện phân lô bán nền tràn lan, trái pháp luật.

Theo HoREA, trước năm 2019, đã có địa phương cho phép tách thửa đất nông nghiệp, mặc dù luật Đất đai 2003 và luật Đất đai 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị.

Nhưng, tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01 đã bổ sung Điều 43d vào Nghị định 43 lại quy định: “Điều 43d. UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”. Quy định này đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… từ đó có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Chính vì vậy HoREA đề nghị Chính phủ xem xét, bãi bỏ quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01 của Chính phủ về việc “Bổ sung Điều 43d” vào Nghị định 43 đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, trong đó, có đất nông nghiệp, vì không phù hợp với luật Đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát.

Tổng hợp từ TN