Dự án Hòa Lân : Nội dung phiên toà ngày 10/03/2020

Tại tòa, nguyên đơn khẳng định trong bản hợp đồng thế chấp giữa nguyên đơn với ngân hàng đã vi phạm điều cấm, nên việc bán đấu giá (BĐG) tài sản cũng sai luật. Do đó phải khởi kiện để tránh hậu quả pháp lý về sau.

Từ thế chấp, thẩm định, đấu giá… đều sai ?

Ngày 10/3, TAND quận 7 (TP Hồ Chí Minh) đã đưa vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá” ra xét xử giữa nguyên đơn là Công ty TNHH Sản xuất thương mại Thiên Phú (Công ty Thiên Phú – PV), trụ sở ở 39B Ngô Quyền, phường Phú Cường, TP Thủ Dầu Một (Bình Dương) và bị đơn là Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn – PV), số 150 đường số 9, phường Tân Phú, quận 7 (TP Hồ Chí Minh).

Trong vụ án này, tòa cũng triệu tập các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Chợ Lớn (Agribank Chợ Lớn – PV), Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh (Công ty Kim Oanh – PV), Văn phòng Công chứng TP Mới (Bình Dương).

Tại tòa, đại diện Agribank Chợ Lớn, đại diện Công ty Kim Oanh hỏi về tài sản đem BĐG là diện tích đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (SDĐ) hay bán cả đất được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ? Giá bán do ai xác định? Trong hợp đồng BĐG có ghi không bán đất Nhà nước giao không thu tiền SDĐ? Công ty Thiên Phú hiểu thế nào?

Đại diện Công ty Thiên Phú khẳng định: “Việc BĐG đất Dự án KDC Hòa Lân (phường Thuận Giao, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương) là bán cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) tổng diện tích 490.765,1m2. Trong đó đất Nhà nước giao có thu tiền SDĐ là 218.964,7 m2; đất không thu tiền SDĐ 246.853,1m2. Giá bán được quy định thông qua chứng thư thẩm định giá số 403/2015/CT–VALUCO ngày 12/5/2015, của Công ty CP Thẩm định giá và Tư vấn Quốc tế gồm cả 2 loại đất là 1.467,6 tỷ đồng. Việc tổ chức đấu giá có nhiều lần giảm giá, nhưng vẫn dựa vào chứng thư này để làm căn cứ, cho thấy tài sản được đem BĐG bao gồm cả diện tích Nhà nước giao không thu tiền SDĐ 246.853,1m2”.

Đại diện Công ty Thiên Phú tiếp tục khẳng định trong việc Agribank Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú lập hợp đồng thế chấp (HĐTC) tài sản là đất Dự án KDC Hòa Lân, ngay từ đầu đã sai luật, vì thế chấp cả đất Nhà nước giao không thu tiền SDĐ. Do HĐTC đã sai nên việc lập chứng thư thẩm định giá gộp cả 2 loại đất (thu và không thu tiền SDĐ), rồi đem bán đấu giá cũng hoàn toàn sai.

Những yêu cầu của Công ty Thiên Phú

“Trong hợp đồng BĐG tài sản, ngay câu đầu tiên ở phần 1, đã ghi rõ tài sản BĐG toàn bộ QSDĐ diện tích 490.765,1m2. Do đó, dù trong điều 1 hợp đồng có ghi: Đối với phần diện tích đất mà Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ, thì không BĐG mà chỉ bàn giao cho người trúng đấu giá quản lý và sử dụng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc ghi thế chỉ nhằm che đậy những vi phạm, sai trái trong việc thế chấp, định giá để thế chấp. Chính vì thế chứng thư thẩm định đã tính luôn cả diện tích đất Nhà nước giao không thu tiền SDĐ”, đại diện Công ty Thiên Phú, nói.

Luật sư đại diện Công ty Kim Oanh cũng hỏi về 2 loại đất, Công ty Thiên Phú có sở hữu QSDĐ hay không? Tại sao giữa Agribank Chợ Lớn với Thiên Phú phải làm 2 hợp đồng thế chấp? Có phải vì cả 2 đều hiểu rõ nên mới ghi trong hợp đồng là không BĐG đất không thu tiền SDĐ?

Đại diện Công ty Thiên Phú cho rằng khi thế chấp đất Dự án KDC Hòa Lân, phía Agribank Chợ Lớn tách ra làm 2 hợp đồng, chỉ công chứng 1 hợp đồng, vì 2 loại đất có tính pháp lý khác nhau. Bởi thế chấp cả đất không thu tiền SDĐ (246.853,1m2) là sai, nên kết quả BĐG cũng sai. Vì thế Công ty Thiên Phú khởi kiện để tránh hậu quả pháp lý về sau. Trong vụ BĐG tài sản, phía tổ chức BĐG đã lách luật.

Khi được HĐXX yêu cầu trình bày lại đơn khởi kiện và có những yêu cầu nào? Đại diện Công ty Thiên Phú nêu ra 5 yêu cầu: Tòa án tuyên vô hiệu đối với kết quả BĐG tài sản là đất Dự án KDC Hòa Lân; tuyên hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ngày 1/7/2017; yêu cầu tuyên vô hiệu biên bản BĐG QSDĐ Dự án KDC Hòa Lân ngày 25/5/2017; tuyên hủy hợp đồng tín dụng ngày 26/3/2007 và tuyên vô hiệu HĐTC ngày 15/3/2011 giữa Agribank với Công ty Thiên Phú…, vì hợp đồng dựa trên kết quả BĐG vi phạm điều cấm của Luật Đất đai, vi phạm Luật Công chứng, đất chưa xóa thế chấp cũng đem BĐG…

Hậu quả pháp lý đến đâu, chịu đến đấy

Chủ tọa hỏi tiếp: nếu đã thấy việc thế chấp đất được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ, việc thẩm định giá, việc BĐG cả đất Nhà nước giao không thu tiền SDĐ là sai. Nay yêu cầu tuyên hủy, thì trách nhiệm của nguyên đơn như thế nào? Và còn căn cứ nào khác để yêu cầu tòa tuyên hủy?

“Hậu quả pháp lý đến đâu, nguyên đơn chịu đến đấy. Nguyên đơn nghĩ mình sẽ không chịu hậu quả, vì nó không phát sinh hậu quả. Ngoài việc bán đất Nhà nước giao không thu tiền SDĐ, trong quá trình đo đạc cũng sai, làm giảm 8.452m2 so với diện tích đất thực tế, khiến Công ty TP thiệt hại 23 tỷ đồng. Do xác định giá không đúng nên cần hủy kết quả đấu giá”, đại diện Công ty Thiên Phú, nói trước tòa.

Cũng theo đại diện Công ty Thiên Phú, ngoài các căn cứ nêu trên là những vi phạm của Công ty Kim Oanh. Cụ thể, tại công văn 8298/NHNo-HSX ngày 8/12/2014 của Agribank Hội sở về việc hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Agribank, ghi rõ: “Phương thức trả ngay là phương thức thanh toán trong đó khách hàng mua lại tài sản có thể thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng mua bán tài sản ngay trong một lần, tuy nhiên lần thanh toán cuối cùng không được quá 45 ngày…”. Và tại biên bản bán đấu giá thành ngày 25/5/2017, có nội dung thỏa thuận: “Nếu sau 45 ngày người mua không trả hết tiền mua tài sản BĐG, thì phải hủy kết quả BĐG vô điều kiện để BĐG lại cho người khác”.

“Cho đến thời điểm Công ty Thiên Phú khởi kiện tại tòa án vào tháng 2/2019, qua 4 lần thanh toán Công ty Kim Oanh vẫn chưa trả đủ bằng giá khởi điểm (847,8 tỷ đồng/963 tỷ đồng) và còn phải thanh toán 478,2 tỷ đồng là không thực hiện đúng các thỏa thuận với Agribank Chợ Lớn. Do đó thỏa thuận nêu trên phù hợp với điểm a khoản 1 điều 48 (hủy kết quả bán đấu giá) Nghị định 17/2010/NĐ-CP; khoản 2 điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 về chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận, cùng với điều 424 Bộ luật Dân sự về hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ thì các bên phải hủy bỏ hợp đồng, số tiền cọc của Công ty Kim Oanh là 96,3 tỷ đồng Agribank Chợ Lớn được quyền giữ thuộc về tài sản Nhà nước, tổ chức BĐG lại mới đúng pháp luật” đại diện Công ty Thiên Phú, trả lời HĐXX.

Phiên tòa sẽ tiếp tục diễn ra vào ngày mai (11/3).

Theo TD