Giá bán nhà ở xã hội được xác định như thế nào ?

Cách tính giá bán của nhà ở xã hội như thế nào, chủ đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở xã hội sẽ được nhà nước ưu đãi, hỗ trợ những gì ?

Quy định loại hình và diện tích nhà ở xã hội

Tại Điểm a Khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Khoản 6 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định như sau:

Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mồi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so vói quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chỉ tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đỏ phê duyệt điều chỉnh.

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Xác định giá bán nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư, xây dựng

Tại Điều 60 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp cho thuê mua nhà ở xã hội thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua. Bộ Xây dựng và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phối hợp để xác định giá.

Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án

Tại Điều 6 Thông tư 20/2016/TT-BXD quy định nguyên tắc xác định giá bán, theo đó:

+ Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định theo nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức (tuy nhiên không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư).

+ Đối với nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì giá bán được xác định theo diện tích sử dụng căn hộ.

+ Đối với phần được phép kinh doanh thương mại theo quy định trong dự án nhà ở xã hội thì chủ đầu tư được bán, theo giá kinh doanh thương mại cho các đối tượng có nhu cầu.

Nhà ở xã hội do cá nhân, hộ gia đình đầu tư, xây dựng

 + Nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán thì họ có quyền tự xác định giá. Tuy nhiên, giá bán không được cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

+ Trước khi ký hợp đồng mua bán, hộ gia đình, cá nhân phải gửi bảng giá bán đến Sở Xây dựng địa phương để theo dõi.

Phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội

Căn cứ tại Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BXD quy định phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội, theo đó:

Trong đó:

– GiB (đồng/m2): là giá bán 1m2 sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i.

– Tđ (đồng): là tổng vốn đầu tư xây dựng (bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng và một số khoản mục chi phí hợp lý khác.

– Tdv (đồng): là phần lợi nhuận từ bán phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án.

– L (đồng): Lợi nhuận định mức của dự án (tối đa bằng 10%) tổng vốn đầu tư xây dựng được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán.

– SB (m2): là tổng diện tích sử dụng nhà ở xã hội để bán của dự án, bao gồm cả diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán.

– Ki: là hệ số điều chỉnh giá bán đối với phần diện tích tại vị trí thứ i. Tuy nhiên, phải đảm bảo nguyên tắc lợi nhuận thu được không vượt định mức tính cho dự án.

Chủ đầu tư được hỗ trợ những gì khi thực hiện nhà ở xã hội ?

Thứ nhất, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Thứ hai, chủ đầu tư được sử dụng 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng NOXH để xây dựng nhà ở thương mại.

Thứ ba, chủ đầu tư được hưởng các ưu đãi về thuế TNDN, GTGT theo các quy định về pháp luật thuế từng thời kỳ.

Thứ tư, chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội và các TCTD khác.

Như vậy, để bù đắp cho giá bán rẻ, các chi phí giá vốn, chi phí tài chính, chi phí thuế của chủ đầu tư đều được Nhà nước hỗ trợ kéo xuống hết mức.

Thông thường, trong giá bán 1 căn hộ mà người mua phải trả sẽ bao gồm các chi phí: Chi phí đất (quyền sử dụng đất/thuê đất/giải phóng mặt bằng,…), Chi phí xây dựng, hoàn thiện (nhân công, vật liệu xây dựng, chi phí thuê ngoài), Chi phí bán hàng và quản lý, Chi phí tài chính (chi phí sử dụng vốn của DA), thuế.

Tổng hợp bởi Duan24h.net