Đề xuất giảm đến 70% tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Bộ Tài chính gần đây đã trình Chính phủ dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024, đề xuất giảm mạnh tiền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Cụ thể, mức giảm đề xuất lên đến 70% cho diện tích đất trong hạn mức và 50% cho diện tích đất ngoài hạn mức. Động thái này nhằm hỗ trợ người dân, đặc biệt là các hộ gia đình ở vùng ven, trong bối cảnh bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh gây khó khăn cho việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất hoặc xây dựng nhà ở.

Bài viết này sẽ phân tích chi tiết đề xuất của Bộ Tài chính, cách tính tiền sử dụng đất theo phương án mới, lợi ích mang lại cho người dân, cũng như các vấn đề liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Nội dung đề xuất giảm tiền sử dụng đất

Theo tờ trình của Bộ Tài chính, dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 đề xuất:

• Giảm 70% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở.
• Giảm 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ngoài hạn mức giao đất ở.
• Quy định này áp dụng cho hộ gia đình và cá nhân, đặc biệt hướng đến các trường hợp có nhu cầu hợp thức hóa quyền sử dụng đất, tách thửa, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở.

Mục tiêu của đề xuất là giảm gánh nặng tài chính cho người dân, nhất là tại các khu vực ngoại thành, nơi bảng giá đất tăng cao sau các đợt điều chỉnh. Đề xuất cũng nhằm khắc phục những hạn chế trong Nghị định 103/2024 do lỗi kỹ thuật soạn thảo, đảm bảo rõ ràng nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất.

Cách tính tiền sử dụng đất theo đề xuất mới

Để minh họa rõ ràng, dưới đây là hai ví dụ cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất theo phương án hiện hành và phương án đề xuất của Bộ Tài chính.

Ví dụ 1: Gia đình ông Nguyễn Quốc Hảo (TP.HCM)

Thông tin thửa đất:

• Diện tích: 260 m² (đất nông nghiệp) tại đường Nguyễn Xiển, phường Long Bình, TP.HCM.
• Hạn mức đất ở: 160 m² (diện tích trong hạn mức), 100 m² (diện tích ngoài hạn mức).
• Giá đất ở (theo bảng giá TP.HCM): 28,4 triệu đồng/m².
• Giá đất nông nghiệp: 624.000 đồng/m².
• Chênh lệch giá đất khi chuyển mục đích: 28.400.000 – 624.000 = 27.776.000 đồng/m².

Tính theo phương án hiện hành: Tiền sử dụng đất = 27.776.000 đồng/m² × 260 m² = 7.195.760.000 đồng.

Tính theo đề xuất của Bộ Tài chính:

• Diện tích trong hạn mức (160 m²): 27.776.000 × 160 × 30% = 1.327.680.000 đồng.
• Diện tích ngoài hạn mức (100 m²): 27.776.000 × 100 × 50% = 1.384.800.000 đồng.
• Tổng tiền sử dụng đất = 1.327.680.000 + 1.384.800.000 = 2.712.480.000 đồng.

Kết quả: Với đề xuất mới, ông Hảo tiết kiệm được 7.195.760.000 – 2.712.480.000 = 4.483.280.000 đồng, tương đương giảm khoảng 2,65 lần.

Ví dụ 2: Gia đình bà Nguyễn Thị Thúy (Huyện Hóc Môn cũ, TP.HCM)

Thông tin thửa đất:

• Diện tích: 350 m² (đất nông nghiệp) tại đường Trần Văn Mười, huyện Hóc Môn (cũ).
• Hạn mức đất ở: 250 m² (trong hạn mức), 100 m² (ngoài hạn mức).
• Giá đất ở: 19.600.000 đồng/m².
• Giá đất nông nghiệp: 625.000 đồng/m².
• Chênh lệch giá đất khi chuyển mục đích: 19.600.000 – 625.000 = 18.975.000 đồng/m².

Tính theo phương án hiện hành: Tiền sử dụng đất = 18.975.000 đồng/m² × 350 m² = 6.641.250.000 đồng.

Tính theo đề xuất của Bộ Tài chính:

• Diện tích trong hạn mức (250 m²): 18.975.000 × 250 × 30% = 1.423.125.000 đồng.
• Diện tích ngoài hạn mức (100 m²): 18.975.000 × 100 × 50% = 948.750.000 đồng.
• Tổng tiền sử dụng đất = 1.423.125.000 + 948.750.000 = 2.371.875.000 đồng.

Kết quả: Với đề xuất mới, bà Thúy tiết kiệm được 6.641.250.000 – 2.371.875.000 = 4.269.375.000 đồng, tương đương giảm khoảng 2,8 lần.

Lợi ich của đề xuất

Đề xuất giảm tiền sử dụng đất mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho người dân, đặc biệt trong bối cảnh giá đất tăng cao:

Giảm gánh nặng tài chính:

• Số tiền sử dụng đất giảm từ 2,5 đến 3,4 lần so với phương án hiện hành, giúp người dân dễ dàng hợp thức hóa quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích để xây dựng nhà ở.
• Đặc biệt hỗ trợ các hộ gia đình ở vùng ven, nơi giá đất ở tăng mạnh nhưng thu nhập người dân còn hạn chế.

Thúc đẩy hợp thức hóa quyền sử dụng đất:

• Theo thống kê, tại TP.HCM (cũ) hiện còn khoảng 13.035 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chiếm 0,7% tổng số thửa đất. Nhiều trường hợp vướng mắc do đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư hoặc bị vướng quy hoạch.
• Việc giảm tiền sử dụng đất sẽ khuyến khích người dân hoàn thiện thủ tục pháp lý, góp phần tăng cường quản lý đất đai.

Hỗ trợ nhu cầu an cư và tách thửa: Đề xuất này đặc biệt có ý nghĩa với các hộ gia đình có nhu cầu chia tách thửa đất cho con cái hoặc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hiện hữu.

Khắc phục bất cập trong Nghị định 103/2024: Bộ Tài chính thừa nhận rằng Nghị định 103/2024 có lỗi kỹ thuật soạn thảo, dẫn đến chưa quy định rõ nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất. Dự thảo sửa đổi sẽ đảm bảo quyền lợi cho người dân được áp dụng miễn, giảm một lần đối với diện tích trong hạn mức.

Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất Tại TP.HCM

Theo thông tin từ các nguồn báo chí uy tín (Tuổi Trẻ, Thanh Niên), việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở tại TP.HCM gặp nhiều khó khăn, đặc biệt ở các khu vực ngoại thành như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh. Các vấn đề chính bao gồm:

• Bảng giá đất tăng cao: Sau các đợt điều chỉnh bảng giá đất (gần nhất là năm 2024), giá đất ở tại nhiều khu vực tăng 5-10 lần so với đất nông nghiệp, khiến chi phí chuyển mục đích vượt quá khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình.
• Vướng mắc quy hoạch: Nhiều thửa đất nằm trong quy hoạch khu dân cư nhưng chưa được chuyển mục đích do thủ tục phức tạp hoặc chưa có hướng dẫn cụ thể.
• Tình trạng đất xen kẽ: Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định, gắn liền với nhà ở hiện hữu, gây khó khăn trong việc hợp thức hóa.

Đề xuất của Bộ Tài chính được đánh giá là một giải pháp kịp thời, đáp ứng nhu cầu thực tiễn và giảm bớt áp lực cho người dân.

Các vấn đề cần lưu ý

Mặc dù đề xuất mang lại nhiều lợi ích, người dân cần lưu ý một số điểm sau:

Hạn mức giao đất ở khác nhau giữa các địa phương:

• Mỗi tỉnh, thành phố có quy định riêng về hạn mức giao đất ở. Ví dụ, tại TP.HCM, hạn mức đất ở dao động từ 160-250 m² tùy khu vực (nội thành, ngoại thành).
• Người dân cần kiểm tra hạn mức cụ thể tại địa phương trước khi thực hiện chuyển mục đích.

Áp dụng bảng giá đất mới nhất: Tiền sử dụng đất được tính dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành. Người dân cần tham khảo bảng giá đất hiện hành để ước tính chi phí.

Thủ tục hành chính:

• Quá trình chuyển mục đích sử dụng đất đòi hỏi nhiều giấy tờ và thủ tục, bao gồm đơn xin chuyển mục đích, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các tài liệu liên quan đến quy hoạch.
• Người dân nên liên hệ cơ quan địa chính tại địa phương để được hướng dẫn chi tiết.

Chờ phê duyệt chính thức: Đề xuất của Bộ Tài chính hiện mới ở giai đoạn trình Chính phủ. Người dân cần theo dõi thông tin chính thức từ các cơ quan chức năng để biết thời điểm áp dụng chính sách mới.

Kết luận

Đề xuất giảm 70% tiền sử dụng đất trong hạn mức và 50% ngoài hạn mức của Bộ Tài chính là một bước tiến quan trọng, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Với mức giảm từ 2,5-3,4 lần, chính sách này không chỉ hỗ trợ các hộ gia đình ở vùng ven hợp thức hóa quyền sử dụng đất mà còn thúc đẩy quản lý đất đai hiệu quả hơn.

Người dân tại TP.HCM và các địa phương khác cần theo dõi sát sao tiến trình phê duyệt dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024, đồng thời chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tìm hiểu kỹ quy định tại địa phương để tận dụng tối đa lợi ích từ chính sách mới.