Chủ đầu tư chậm bàn giao sổ đỏ, khách hàng cần làm như thế nào ?

Theo quy định tại Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi, việc hoàn thiện hồ sơ cấp sổ đỏ là trách nhiệm của chủ đầu tư. Theo quy định, trong một khoảng thời gian xác định, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ.

Quy định là vậy, tuy nhiên, trên thực tế, tình trạng chủ đầu tư “lờ” đi việc làm sổ đỏ cho người dân diễn ra khá phổ biến, bất chấp các dự án đã hoàn thiện và đi vào sử dụng được 2 – 3 năm, thậm chí tới 5 – 7 năm.

Đánh giá về thực trạng này, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw cho biết, có nhiều lý do dẫn tới việc chậm cấp sổ đỏ cho người dân trong các dự án phát triển nhà ở, trong đó chủ yếu là do chủ đầu tư có sai phạm về thủ tục xây dựng, như sai giấy phép, sai quy hoạch, hay vi phạm nghĩa vụ về tài chính với Nhà nước.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng chia sẻ, việc chậm cấp sổ đỏ phần lớn không phải lỗi do người dân, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến người dân. Không có sổ đỏ thì nhà, đất không giao dịch được, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, Nhà nước không thu được thuế…

Điều 57 Luật kinh doanh bất động sảnquy định: Việc thanh toán trong mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khàng hàng, và tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ đỏ cho người mua.

Tại Khoản 2 Điều 22 và Khoản 2 Điều 23 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm giao sổ đỏ cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Tại Khoản 4 Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định: bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng (trong đó có việc chậm bàn giao sổ đỏ).

Như vậy, pháp luật đã có quy định trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà (quy định khống chế số tiền tối đa được thu của chủ đầu tư) cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có) trong việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng (trong đó có trách nhiệm làm thủ tục và bàn giao sổ đỏ cho người dân).

Đặc biệt, kể từ ngày 5/1/2020, mức xử phạt về chậm làm sổ đỏ được quy định cụ thể tại Điều 31 Nghị định số 91/2019/NĐ- CP ngày 19/11/2019 (thay thế Nghị định số 102/2014/ NĐ-CP ngày 10/11/2014) về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, người vi phạm là chủ đầu tư nếu chậm 12 tháng trở lên có thể bị xử phạt lên tới 1 tỷ đồng.

Để giúp người dân mua nhà tránh khỏi các dự án chậm trả sổ đỏ, luật sư Nguyễn Hồng Bách tư vấn: trước khi mua căn hộ chung cư, người mua nhà nên cân nhắc thật kỹ lưỡng, khảo sát thông tin từ những người đang sinh sống hoặc đã mua nhà ở dự án đó (nếu dự án đã đưa vào sử dụng), thậm chí có thể nghe tư vấn từ phía các chuyên gia, các luật sư để nắm rõ các quy định của pháp luật trước khi quyết định mua căn hộ.

Khách hàng cũng có thể kiểm tra ngay trên hệ thống mạng internet để xem dự án này thế nào, tính thanh khoản ra sao và giá cả để tránh bị hớ.

Đặc biệt, khách hàng cần gặp trực tiếp chủ đầu tư hoặc đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền để hỏi và nắm bắt về thông tin dự án cũng như các giấy tờ về mặt pháp lý của dự án, về tiến độ của dự án và các vấn đề khác.

“Người mua nhà cũng nên lựa chọn các chủ đầu tư có uy tín về năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án; đồng thời thực hiện giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư và các giao dịch này nên được thực hiện tại Văn phòng công chứng để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra”, luật sư Nguyễn Hồng Bách chia sẻ.

Theo Quang Khải tổng hợp