Hợp đồng LTL (Long Term Leasing) trong bất động sản là gì?

Hợp đồng LTL (Long Term Leasing) là một dạng hợp đồng cho thuê bất động sản dài hạn, thường áp dụng cho người nước ngoài muốn sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Thông thường, người nước ngoài không đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán (SPA – Sales and Purchase Agreement), vì vậy họ có thể lựa chọn hình thức hợp đồng thuê dài hạn LTL với thời hạn 50 năm. Đây là một phương án pháp lý phổ biến trong thị trường chung cư mà khách hàng cần nắm vững khi muốn mua bất động sản ở Việt Nam.

Khả năng chuyển nhượng hợp đồng LTL

Câu trả lời là có thể chuyển nhượng. Hợp đồng LTL có thể chuyển nhượng giữa các bên với hai hình thức riêng biệt, bao gồm chuyển nhượng giữa người nước ngoài và người nước ngoài, hoặc giữa người nước ngoài và người Việt Nam.

Chuyển nhượng cho người nước ngoài:

Người bán (người nước ngoài) có thể chuyển nhượng quyền thuê dài hạn cho người mua (người nước ngoài khác). Hợp đồng thuê dài hạn sẽ được chuyển nhượng lại và vẫn giữ nguyên tính chất là hợp đồng thuê bất động sản dài hạn.

Chuyển nhượng cho người Việt Nam:

Nếu người bán (người nước ngoài) chuyển nhượng cho người mua (người Việt Nam), người Việt sẽ nhận hợp đồng dưới hình thức HĐMB (hợp đồng mua bán) chứ không phải hợp đồng thuê. Đây là điểm khác biệt quan trọng trong giao dịch liên quan đến hợp đồng LTL.

Quy trình chuyển nhượng hợp đồng LTL

Quy trình chuyển nhượng hợp đồng sẽ khác nhau tùy vào đối tượng là người nước ngoài hay người Việt Nam.

Dành cho người nước ngoài

1. Thanh lý hợp đồng: Người bán sẽ “thanh lý” hợp đồng LTL hiện tại với chủ đầu tư.
2. Ký hợp đồng mới: Người mua (người nước ngoài) sẽ ký tiếp một hợp đồng LTL mới với chủ đầu tư hoặc ký hợp đồng mua bán (SPA) nếu đủ điều kiện.
3. Thanh toán: Người mua thanh toán cho chủ đầu tư theo giá trị hợp đồng ban đầu và trả phần chênh lệch giá trị thực tế với người bán.
4. Thỏa thuận giá: Giá chuyển nhượng sẽ được thỏa thuận giữa người mua và người bán.

Lưu ý: Phòng công chứng sẽ không công chứng việc chuyển nhượng hợp đồng thuê LTL. Giao dịch chỉ diễn ra dân sự.

Dành cho người Việt Nam

1. Thanh lý hợp đồng: Người bán thanh lý hợp đồng LTL với chủ đầu tư.
2. Ký hợp đồng mua bán: Người mua (người Việt Nam) ký hợp đồng mua bán (HĐMB) với chủ đầu tư như các giao dịch bất động sản khác.
3. Thanh toán: Người mua thanh toán cho chủ đầu tư và trả phần chênh lệch giá trị thực tế cho người bán.
4. Thỏa thuận giá: Giá cả sẽ được thỏa thuận giữa hai bên.

Lưu ý: Giao dịch cũng diễn ra dân sự, tương tự như với người nước ngoài.

Những điều cần lưu ý trong hợp đồng LTL

Người mua sẽ phải đóng thuế VAT hai lần (tổng cộng có thể vượt 20%). Không phải tất cả các chủ đầu tư đều chấp nhận giao dịch theo hình thức LTL. Vì đây là giao dịch dân sự, người mua và người bán cần phải cẩn thận để tránh rủi ro tiềm ẩn.

Ví dụ minh họa:

Ông A mua căn hộ với giá trị hợp đồng 15 tỷ VND và 1,5 tỷ VND tiền VAT từ chủ đầu tư bằng cách ký hợp đồng LTL. Ông B mua lại từ ông A theo giá:

• 15 tỷ + 1,5 tỷ (giá trị hợp đồng) trả cho ông A.
• 2 tỷ (chênh lệch lợi nhuận) trả cho ông A.
• 1,5 tỷ VAT trả cho chủ đầu tư khi ký HĐMB.
• 300 triệu VND thuế thu nhập cá nhân (2%) trả cho ông A.

Tổng cộng, ông B sẽ phải chi 20 tỷ 300 triệu VND, chưa tính các chi phí phát sinh khác như phí môi giới và lệ phí giấy tờ.

Kết luận

Hợp đồng LTL là một lựa chọn linh hoạt cho người nước ngoài muốn sở hữu bất động sản tại Việt Nam, nhưng cần lưu ý các quy định và chi phí phát sinh trong quá trình chuyển nhượng. Cả người bán và người mua cần thận trọng trong giao dịch dân sự để tránh rủi ro pháp lý và tài chính.