Tác động từ thay đổi Luật trong thị trường bất động sản

Ba luật mới về thị trường bất động sản tại Việt Nam, bao gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), đã được thông qua và dự kiến sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường này.

Trong buổi công bố báo cáo về thị trường bất động sản quý 1/2024, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn, đã phân tích rằng sự thay đổi từ các Luật mới có thể thúc đẩy sự tăng giá đất trong tương lai. Điều này đến từ việc tần suất cập nhật giá đất được nâng cao và mức độ chính xác cao hơn.

Theo ông Long, Điều 159 của Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về việc loại bỏ khung giá đất và yêu cầu cập nhật bảng giá đất hàng năm (thay vì 5 năm/lần), cùng với việc Chính phủ quy định UBND tỉnh xác định Bảng giá đất, thể hiện sự trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Điều này nhằm mục đích định giá đất theo tình hình thực tế của địa phương.

Ngoài ra, theo Chương XI của Luật Đất đai (sửa đổi), việc loại bỏ phương pháp chiết trừ và quy định chi tiết về các phương pháp định giá đất sẽ cải thiện đáng kể mức độ chính xác trong định giá đất. Đồng thời, Điều 138 của Luật Đất đai 2024 bổ sung điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không tranh chấp, tạo điều kiện cho việc thanh khoản và tăng giá trị cho sản phẩm đất nền.

Theo chuyên gia, “Nếu giá đất tăng, giá bất động sản các loại cũng sẽ tăng, điều này sẽ kéo theo sự tăng trưởng của giá nhà riêng và các loại hình bất động sản khác”.

Chuyên gia dự đoán rằng có thể sẽ có cải thiện trong nguồn cung nhà ở xã hội nhờ vào các chính sách khuyến khích và hỗ trợ mới được áp dụng. Các Ủy ban Nhân dân tỉnh bây giờ được yêu cầu phải phân bổ đủ nguồn đất cho các dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra, hai hình thức mới của việc phát triển nhà ở xã hội đã được giới thiệu: vốn nước ngoài/tổ chức nước ngoài và hỗ trợ tài chính từ công đoàn cho người thuê nhà ở xã hội. Nhà đầu tư hiện được phép dành tối đa 20% diện tích hạ tầng cho mục đích kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận mà không phải trả tiền sử dụng/thuê đất và không cần phải thực hiện thủ tục xác định giá.

Hơn nữa, ông Long dự đoán sẽ có sự cải thiện về chất lượng các dự án bất động sản do có các quy định nghiêm ngặt hơn về tiến độ và tiêu chuẩn bàn giao. Ví dụ, Điều 36 của Luật Nhà ở (đã được sửa đổi) quy định rằng các nhà phát triển phải có năng lực và kinh nghiệm để hoàn thành các dự án, không được phép ủy quyền ký kết hợp đồng cho các bên hợp tác khác, và chỉ được phép chuyển quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành và chấp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo lịch trình đã đăng ký.

“Theo những thay đổi của Luật, người tiêu dùng bất động sản, nói chung, được hưởng lợi. Hai nhóm được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và những người phải tái định cư/được bồi thường”, ông Long đánh giá.

Các số liệu cho thấy khoảng 15-20% số tiền chuyển phát là được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Các thay đổi trong khung pháp lý đã tạo điều kiện thuận lợi cho xu hướng này, với các chính sách cho phép người Việt Nam ở nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trước đây chỉ giới hạn ở mức cho thuê và ủy quyền quản lý nhà). Điều này mở rộng thêm cơ hội thu hút vốn nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Ngoài ra, những người phải tái định cư/bồi thường cũng được đảm bảo các quyền lợi trong các trường hợp cụ thể. Các gia đình hoặc cá nhân thuộc diện này được tạo điều kiện cho việc làm, thu nhập ổn định và đảm bảo cuộc sống. Sửa đổi Luật Đất đai quy định rằng các khu tái định cư phải đáp ứng các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và xã hội để đảm bảo cuộc sống cho cư dân. Đối với các gia đình hoặc cá nhân được bồi thường do thu hồi đất, nếu họ không đủ điều kiện để nhận đất ở, họ vẫn sẽ được bồi thường đất ở. Các đối tượng bị thu hồi đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) cũng được bồi thường đất một cách linh hoạt hơn so với trước đây.

Tổng hợp từ Vneconomy.vn