Chung cư mini là gì ? Những rủi ro pháp lý khách hàng có thể gặp

Chung cư mini là những căn hộ có diện tích nhỏ, đây được coi là những sản phẩm lỗi khi đa phần các dự án được cấp phép theo dạng nhà ở riêng lẻ, không thiết kế theo tiêu chuẩn, hạ tầng kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy, do đó nguy cơ tiềm ẩn là rất lớn. Về pháp lý loại căn hộ này cũng rất khó để ra sổ hồng riêng cho khách hàng do không đảm bảo các điều kiện trên.

Tuy nhiên, nhiều khách hàng có nhu cầu mua chung cư và đang phân vân với loại hình chung cư mini có giá bình dân. Dưới đây Duan24h.net tổng hợp các thông tin liên quan đến phân khúc này.

Chung cư mini là gì ?

Chung cư mini là một tòa nhà được xây dựng trên một diện tích nhỏ và chia thành nhiều căn hộ. Về cơ bản, cách thức hoạt động của chung cư mini cũng khá giống với chung cư bình thường, tuy nhiên với quy mô nhỏ hơn rất nhiều.

Chung cư mini được tối giản các chi phí xây dựng để giảm giá thành xuống mức thấp nhất có thể. Vì thế, loại hình căn hộ này có thể phù hợp với những gia đình có nguồn thu nhập trung bình thấp, sinh viên, học sinh, người dân nhập cư,…

Về chủ đầu tư: Đa số các nhà chủ đầu tư của chung cư mini là cá nhân và hộ gia đình, trong khi đó đối với chung cư thông thường là các doanh nghiệp với nguồn vốn đầu tư lớn.

Sổ hồng của chung cư mini

Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau: Những tòa nhà bao gồm 2 tầng trở lên, mỗi tầng được bố trí ít nhất từ hai căn hộ độc lập có đầy đủ phòng ngủ, phòng bếp và phòng tắm riêng, đáp ứng diện tích sàn từ 30m2 trở lên và một số tiêu chuẩn khác về chung cư sẽ được cấp sổ hồng riêng cho từng căn hộ.

Tuy nhiên cho đến nay, việc cấp sổ hồng riêng cho từng căn hộ còn khá khó khăn và mất nhiều thời gian. Nguyên nhân bắt nguồn từ những bất cập trong khâu kiểm soát và quản lý. Các căn hộ chung cư mini tự phát xuất hiện ngày càng nhiều, những rủi ro về tranh chấp và pháp lý càng dễ dàng xảy ra.

Những rủi ro khách hàng có thể gặp phải khi mua chung cư mini

Rủi ro pháp lý lớn nhất và nghiêm trọng nhất là căn hộ không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ do chủ đầu tư vi phạm pháp luật trong quá trình xây dựng như dự án xây dựng trên đất lấn chiếm, đất xây dựng không phải là đất ở, xây không phép, sai phép, vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy… Có thể sau này chủ đầu tư cũng sẽ khắc phục được các vi phạm để các căn hộ mini được cấp sổ khi nhưng thời gian sẽ kéo dài, ngoài tầm kiểm soát của người mua.

Trên thực tế một số chủ đầu tư chỉ chủ động khắc phục vi phạm khi số lượng căn hộ tồn chiếm tỉ lệ lớn trên tổng số căn hộ chào bán, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án. Việc căn hộ không được cấp sổ cũng đồng nghĩa người mua không thể thế chấp hay dùng làm tài sản góp vốn khi cần thiết trong quá trình sử dụng.

Dự án nếu bị thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thì quyền lợi của người mua sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ và phụ thuộc rất nhiều vào bên bán bởi khi đó họ tham gia với tư cách là người có tài sản bị thu hồi.

Một số chủ đầu tư cũng công khai việc mua bán chỉ có giấy viết tay và điều này đồng nghĩa căn hộ đó sẽ không bao giờ được cấp sổ đỏ. Trường hợp này rủi ro là rất lớn bởi bên bán chấp nhận vi phạm để đổi lấy lợi ích kinh tế, đẩy phần khó khăn sang cho người mua.

Việc bên bán hứa cùng bên mua làm các thủ tục pháp lý cần thiết cũng không có gì đảm bảo rằng các thủ tục đó là an toàn và đầy đủ cho đến khi bên mua nhận được sổ đỏ đứng tên mình hay không. Do vậy, trong trường hợp này, người mua phải tự tìm hiểu dự án có đủ điều kiện được cấp sổ hay không chứ không thể chỉ tin vào lời hứa của bên bán, trừ trường hợp bên mua chấp nhận mua nhà không cần sổ.

Do là chung cư mini nên các quy định về quản lý và sử dụng chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân sẽ không được các bên quan tâm, chú trọng nên người mua cần xem xét kỹ trong hợp đồng các điều khoản về quyền của cư dân trong việc sử dụng các tiện ích chung như thang máy, hành lang, hầm để xe cũng như chi phí sử dụng các tiện ích đó, biểu giá điện, nước sinh hoạt…

Mặt khác, người mua cũng nên thỏa thuận với người bán về các điều kiện sửa chữa, cải tạo (ngay cả khi không ảnh hưởng đến kết cấu căn hộ, tòa nhà) bởi không ít chủ đầu tư cố tình đưa ra yêu sách kinh tế khi người mua muốn sửa chữa, cải tạo lại một số hạng mục trước khi chuyển đến ở.

Ngoài ra, chung cư mini được xây dựng thường để đáp ứng nhu cầu của cá nhân có thu nhập thấp nên các tiêu chuẩn về xây dựng như chống nóng, cách âm không như các chung cư thương mại nên người mua có thể sẽ gặp bất tiện trong quá trình sử dụng.

Riêng đối với chung cư mini không đạt yêu cầu về phòng cháy chữa cháy thì người mua cần đặc biệt thận trọng, không nên quá đề cao các yếu tố như vị trí đẹp, giá tiền hợp lý… mà xem thường yếu tố này. Người mua có thể đặt giả thiết nếu cháy thì phương án thoát nạn như thế nào, nguồn cháy ở các vị trí khác nhau thì có phương án thoát nạn hiệu quả hay không.

Chung cư mini là sản phẩm lỗi

Chung cư mini đã trở thành một sản phẩm gây áp lực đáng kể lên hạ tầng kỹ thuật xã hội. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra kiến nghị tới Bộ Xây dựng về các vấn đề liên quan đến loại hình này. Theo HoREA, việc cấp phép và sổ hồng cho chung cư mini đã dẫn đến tình trạng “khoét lõm”, dẫn đến việc xây dựng “chung cư mini” lên mạnh tại các đô thị lớn. Điều này đã gây ra sự phá vỡ trong quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời làm mất đi vẻ đẹp của các khu vực này và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra, chúng cũng thiếu các tiện ích và dịch vụ cần thiết cho cư dân.

HoREA đã đề xuất rằng không nên cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini mà thay vào đó, loại hình này nên chỉ được kinh doanh cho thuê và quản lý vận hành bởi chủ đầu tư, người sẽ chịu trách nhiệm về nó.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chung cư mini là một sản phẩm lỗi trong quá trình phát triển, và ngay từ khi nó xuất hiện, Hiệp hội đã nêu lên những phản đối. Ông lưu ý rằng chung cư mini thường được xây dựng trên những mảnh đất hẹp, nằm trong các con ngõ hẻm của các khu vực đông dân cư. Do đó, chúng đặt ra những thách thức như tạo áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, tăng mật độ dân cư, không tuân thủ các tiêu chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, và thiếu các tiện ích cần thiết cho cư dân. Ông Đính cảnh báo rằng tiếp tục phát triển loại hình này sẽ gây ra nhiều vấn đề liên quan đến đô thị và quy hoạch.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng chia sẻ quan điểm rằng các khúc mắc trong việc làm sổ đỏ cho chung cư mini chủ yếu xuất phát từ chính các chủ đầu tư, không phải là người mua nhà. Ông lưu ý rằng các chủ đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận thường xây dựng sai giấy phép, và một lỗi phổ biến là xây quá số tầng được phép. Khi xây dựng sai phép, việc tách sổ hồng cho từng căn hộ trở nên không thể thực hiện được.

Tổng hợp Duan24h.net (nguồn tham khảo: Vnexpress.net, Chợ Tốt)